房地产投资管理读书笔记.doc

第一章房地产投资概述 第一节房地产的种类 从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型 一、土地 土地是房地产的一种原始形态，它是房地产中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地。国有土地或规划中可以转化为国有土地的农村集体土地是投资者关注的重点。 依据土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。 除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间价格差异的主要原因。熟地因缩短了开发周期，减少了投资风险，成为许多投资者愿意的选择方式。 二、在建工程 在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 三、建成后的物业 所谓建成后的物业是通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建设物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。 按照建设物的用途不同这类房地产可分为下列四种形式： 1、居住物业：居住物业最具有潜力，投资风险也相对较小，交易量十分巨大。 2、商业物业：也称收益性物业或投资性物业。购买者主要以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益，因涉及的资金数量巨大，常以机构投资为主，位置对于这类物业有着特殊的重要性。 3、工业物业：通常是为人类的生产活动提供入住空间，它既有出售的市场，也有出租的市场。 4、特殊物业：其经营的内容通常要得到政府的特殊许可。它的市场交易很少，这类投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 第二节房地产投资的特性 一、位置的固定性或不可移动性 它是房地产资产最重要的一个特性。它要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是能使开发商通过开发投资获得适当的开发利润；使置业投资者能获得合理、稳定的经常性收益；使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。 房地产投资价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。 二、寿命周期长 房地产投资是一种长期投资。其权益通常在40年以上，还可以依法延长；建筑物及附属物具有很好的耐久性。房地产具有经济寿命和自然寿命。 经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。其较长的自然寿命可以因维护状态良好而使投资者获得几个经济寿命。 一般而言，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命为40年；厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命为45年；银行、商业零售用房的经济寿命为50年；仓储用房的经济寿命为60年，农村建筑的经济寿命为25年。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。 三、适应性 房地产的收益只有在使用过程中才能产生。置业投资者及时调整房地产使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对租客的吸引力，房地产的这个特性称为适应性。投资的房地产适应性强弱，意味着投资风险的大小。 四、不一致性 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。 五、政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值和对房地产投资的经济效果产生影响。 六、对专业管理的依赖性 投资房地产就需要管理，无论是房地产开发投资、置业投资都需要进行管理。一般说来，物业管理的费用要占物业租金收入的10%。此外房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务，以确保投资的总体收益最大化。 七、相互影响性 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。从经验来看，能够准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者都会获得巨大的成功。 第三节房地产投资的形式与利弊 一、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。其中开发投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资者则从长远投资的角度出发，期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的