深圳中原 - 003 房地产投资分析解析.ppt

策略中心--顾问估价部 策略中心--估价顾问部 策略中心—顾问估价部 房地产投资项目经济效益分析 2005.10.10 房地产策划流程之 经济收益分析篇 2005年测试版 经济收益分析与营销策划 1 100% 80% 60% 40% 20% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 0% Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 资金投入 销售计划 开发利润 土地费用估算表 前期工程费用估算表 房屋开发费用估算表 管理费用 销售费用 财务费用 其他费用 不可预见费用 开发期税费 销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表 自营收入与经营税金及附加估算表 开发建设 投资估算表 经营成本 估算表 项目总投资 估算表 投资计划与资金筹措表 借款及还本付息表 现金流量表 经济收益分析 ★项目总投资估算表 房屋开发费 开发期税费 9 不可预见费 8 其它费用 7 财务费用 6 销售费用 5 管理费用 4 3.3 基础设施建设费 3.2 公共配套设施建设费 3.1 建筑工程费 3 前期工程费 2 土地费用 1 项 目 序号 ★经营收入与税金估算表 应纳税所得额 6 营业税 城市建设维护税 教育费附加 经营利润 5 税后利润 8 企业所得税 7 经营税金及附加 4 期间费用 3 经营成本 2 经营收入 1 项 目 序号 根据整个项目投资及产出估算，汇总该项目的现金流量，从而对项目的经营状况进行评估。 第1期 累计净现金流量 　 净现金流量 3 所得税 2.8 土地增值税 2.7 经营税金及附加 2.6 修理费用 2.4 运营费用 2.3 经营资金 2.2 开发产品投资 2.1 现金流出 2 净转售收入 1.7 回收经营资金 1.6 回收固定资产余值 1.5 其他收入 1.4 自营收入 1.3 租金收入 1.2 销售收入 1.1 现金流入 1 第N期 …… 第2期 项目名称 序号 ★全部投资现金流量表 经济收益分析方法及相应指标 3 静态投资回收期P′b 动态投资回收期Pb 资本金利润率 财务净现值FNPV 投资利润率 财务内部收益率FIRR 成本利润率 动态指标 静态指标 1、静态指标 1、成本利润率 GDV – TDC TDC RPC = DP TDC ×100% = ×100% RPC——成本率润率 GDV——项目总开发价值 TDC——项目总开发成本 DP ——开发商利润 2、投资利润率 投资利润率 = ×100% 利润总额 项目总投资额 3、资本金利润率 资本金利润率是指项目经营期内的利润总额与资本金的比率。 资本金利润率 = ×100% 4、静态投资回收期P′b 静态投资回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿 全部投资所需的时间。 P′b =[累计净现金量出现正值期数-1]+ 上期累计净现金流量的绝对值 当期净现金流量 年利润总额 资本金 净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按 基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。 NPV= t=0 n (CI-CO)t(1+ic) -t NPV---净现值 n ---项目计算期 Ic ---基准收益率 1、净现值NPV 利用净现值评价项目时， 若NPV0时，表示项目方案超过基准收益率所预定的投资收益水平； 若NPV=0时，表示项目方案等于基准收益率所预定的投资收益水平； 若NPV0时，表示项目方案达不到基准收益率所预定的投资收益水平。 2、动态指标