房地产投资项目评估实务探讨_254ppt.ppt

房地产估价师继续教育材料房地产投资项目评估实务探讨 第一部分 房地产投资项目评估问题研究 第二部分 城市基础设施投资项目评估问 题研究 第一部分 房地产投资项目评估问题研究 房地产开发项目分类 房地产投资项目评估的主要内容及报告格式 房地产市场调查与预测 房地产开发方案的规划设计 房地产开发项目策划 房地产项目融资 房地产开发项目投资与成本费用估算 房地产开发项目的收入与税金估算 房地产开发项目的财务评估 房地产开发项目的不确定性分析与方案比选 房地产开发项目的综合评估 第二部分 城市基础设施投资项目评估问 111111111题研究 城市基础设施项目的范围和特点 城市基础设施项目评估的主要内容 城市基础设施项目产出的需求预测 城市基础设施项目的经济与社会效益评估 城市基础设施项目评估的常见指标体系及测算 第一部分 房地产投资项目评估问题研究第一节 房地产开发项目分类 (一)按照房地产项目开发的内容可分为： 1．房地产综合开发项目(或成片开发项目)； 2．土地开发项目，又可分为新城区土地开发即将毛地或生地开发成为建设熟地的项目和旧城区土地再开发项目； 3.房屋开发项目，又可分为住宅开发和非住宅开发(如办公写字楼、酒楼、商厦、宾馆、车库、仓储、工业厂房、停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等)项目。 (二)按照项目未来获取收益的方式，房地产项目主要分为三种类型。 1.出售型项目。此类项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金获取开发收益，以达到盈利的目的。 2.出租型项目。此类项目以预租或开发完成后出租的方式得到收人，回收开发I获取开发收益，以达到盈利的目的。 3.混合型项目。此类项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。 第二节 房地产投资项目评估的主要内容及报告格式 一般房地产开发项目评估的主要内容 (一)总论 项目概况 1．项目名称; 2．项目建设单位; 3．项目建设的地理位置; 4．项目提出的背景; 5．项目的性质和主要特点; 6. 项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标。 (二)项目投资环境分析评价 1.项目的社会经济发展方向分析，是否符合城市总体规划要求和国家经济发展方向与政策； 2.项目的必要性和社会经济意义； 3.项目所在地周围环境·了解开发对象(地区)的基本概况、人口、土地、房屋建筑、地理环境、经济状况、变通运输条件等。需附开发对象(地区)的现状平面示意图。 (三)项目建设条件 1．基础设施； 2．市政条件； (四)市场供需情况调查、预测和分析 1.开发对象环境的调查分析(即项目所在地房地产市场总况)； 2.各类商品房(如住宅、办公写字楼、商场、宾馆、车库、厂房等)及建筑现状调查和市场分析预测； 3.各类商品房的售价和租金的调查与预测 4.各类商品房市场需求的调查与预测。 (五)开发方案的分析与选择 1．开发区规划设想及方案选择； 2．建筑物布局、道路交通、住宅厦其他商品房建筑等方案分析与选择； 3．市政及公用服务设施布置方案； 4．园林绿化方案； 5.开发区规划详图（附图）； 6.基本数据 (1)占地面积； (2)规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求等； (3)项目所占用土地的原来使用状况，需要拆除的房屋面积，需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的住户和人口，以及需要安置的劳动力人数等； (4)建筑物的主要技术参数； (5)投资总额； (6)其他资料。 (六)开发项目策划 1.开发地域和具体地点的分析与选择； 2.开发内容和开发规模的分析与选择； 3.开发时机和开发进度的分析与选择 4.项目融资方式的分析与选择； 5.房地产产品经营方式的分析与选择。 (七)开发进度安排和项目开竣工日期 根据前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发建设进度，制定网络计划图。 (八)开发成本及项目投资估算 1.开发成本估算：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设赞、公共配套设施建设费用、开发间接费、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用等。 2.项目总投资估算。主要包括开发建设投资和经营资金。 3.各种成本费用计算依据及计算表(附表)。 4.成本分析应充分考虑各分项成本费用在项目实施期间可能发生的变化。 (九)资源供给 1.资金筹集和使用计划； 2.资金筹措方案分析和多方案比选 3.建筑材料的需要量，供应计划和采购方式 4.施工力量的组织计划； 5.项目施工期间的动力、用水等供应； 6.项目竣工使用后水、电、气、交通、通信等的供应条件。