怡丰郑州项目220亩开发物业形态模拟.ppt

关于怡丰置业郑州项目开发节奏模拟的补充 谨呈：怡丰置业发展有限公司 本次深化将集中研究多层和小高层的盈利能力为怡丰项目的决策提供依据 本轮深化的基本成本假设——产品档次一致前提下的成本相对控制 本轮深化的基本售价假设——假设多层和小高层产品在同一价格层级 基本成本和售价的预期下的盈利能力研判 考虑总成本弹性后的盈利能力研判——多层产品针对成本增加最不敏感 考虑售价弹性后的盈利能力研判——小高层对价格敏感，抗风险能力相对多层弱 基于盈利能力研究的物业配比建议—— 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ：[2007]GW51 2005.7.12 90平米以上大户型指标以低密度产品为主流，多层产品不占有大户型指标； 在规划优先的原则下部分采取围合来提升容积率，以产品发力来提升产品价值。 关于物业类型配比，在项目终稿汇报中世联和怡丰在以下方面达成共识： 本次测算深化的内容将集中研判多层和小高层盈利能力： 则在本次深化中，将低密度产品（约占总用地面积的50%）的用地和容积率固定，单独考虑在220亩土地上，建设6层多层、11+1小高层和17+1小高层的盈利能力对项目利润的影响； 由于政府针对房地产企业的税收政策相对灵活和企业报税的方式灵活，本次模拟中不考虑土地增值税、企业所得税等非营销税金对项目利润的影响，更聚焦于物业形态变化对项目盈利能力的影响； 不考虑配套成本，仅仅关注住宅本身的盈利能力本身 47,192 2,298 　 　 总成本费用 3,996 195 营业税、印花等 营销税金 2,141 104.3 销售额的3%计入 推广费用 营销费用　 41,056 2,000 　 　 开发成本 1,200 58 利率按照8%计算 银行贷款利息 财务费用 1,194 58 按照以上2-6项的4%计算 　 不可预见费 524 26 按建安费用的3%计算 含工程管理费 管理费用 2,249 110 室外道路、照明、社区园林 　 室外工程及环境 17,453 850.0 　 小计 0 1500 含土建、水电、安装 地下室 0 1250 含土建、水电、安装 17+1小高层 0 1050 含土建、水电、安装 11+1小高层 17,453 850 含土建、水电、安装 多层 建安成本 2,156 105.0 　 市征代收费用 3,080 150 勘探、设计、三通一平、临时水电 前期工程费 13,200 643 　 土地费用 总额（万元） 单价（元/平米） 计费标准 内容 以多层产品为例的成本体系为例： 土地成本方面，以60万/亩计算，将220亩地价成本摊入可销售面积； 市政代收费用方面，多层每平米交纳40元/平米人防异地建设费用，小高层自建人防地下室（成本摊入可销售面积），市政代收费用约为65元/平米； 建安成本方面，在产品档次相对一致的前提下，提出三种产品的成本基本标准； 园林成本安绿化面积每平米200元计算，摊入可销售面积； 考虑总成本增加（成本弹性）对各物业形态的影响。 在本轮深化中，假设多层和小高层均价平齐： 由于本项目所在的区位不存在价格参考，项目的价值依靠自身来定义；在产品发力的前提下多层和小高层实现高均价是可以期待的； 本项目所在的区域拥有外部强势景观，小高层实现更高价格，和多层产品的价格平齐也存在一定可能； 将讨论小高层和多层存在价格弹性的情况下项目的盈利水平。 基本销售价格预期（三个阶段的用地比例为3.5：3.5：3）： 4000 3500 3000 17+1小高层 4000 3500 3000 11+1小高层 4000 3500 3000 多层 第三阶段 第二阶段 第一阶段 　 2440 2431 2298 单方成本（元/平米） 28051 20894 18366 财务净现值（万元） 48% 49% 59% 成本利润率 36434 27549 24160 税前利润（万元） 122319 91739 71353 销售收入（万元） 85884 64190 47192 总投资（万元） 351996 263997 205331 住宅建筑面积（平米） 351996 263997 205331 总建筑面积（平米） 2.4 1.8 1.4 容积率 17+1小高层 11+1小高层 多层 各种物业形态的盈利能力研究： 在保证产品品质的前提下，适当抢容积率，可以做到产品品质感基本一致的容积率分别为1.4、1.8和2.4； 地下室按照总基地下做一层来计算（多层产品无地