宜宾置信“莱荫河畔”广告竟标方案计划.doc

宜宾置信“莱荫河畔”市场报告竟标方案 雪松 广告 宜宾房地产市场情况 对1—2个楼盘分析 项目执行程序 项目营销计划建议 【宜宾房地产市场情况】 我司的优势： 雪松房地产营销策划公司是成都中成房业川南总代理机构。 独立项目小组运作包括：策划、设计、、制作；广告的执行及活动的策划与实施。 媒体优势：拥有户外黄金路口广告牌，总代理1、2、4、9路黄金线路车身广告。有多年代理主流媒体经验。具有整合传媒资源优势。除代理日报、晚报、电视台、电台、广报广告外，还独家代理宜宾晚报《.酒都楼市》、《房产周刊》；独家代理宜宾电视台《财富宜宾》、《宜宾房产》栏目。 我司具有大型活动策划及执行能力。成功案例有：陈琳酒都歌友见面会、任达华影迷见面会、四川第十届体育舞蹈锦标赛、西部精英大赛宜宾赛区大赛、宜宾2004首届春季住博会等大型活动。及正在筹办中的2005年中国宜宾春季住博会。 【宜宾房地产市场情况】 一、 项目营销背景分析1、项目宏观背景——项目总体市场分析研判从市区区域分布上看，区域特征明显，发育度不平衡。旧城在售楼盘主要分布在沿江沿河一侧，多以小地块高层电梯公寓出现，价格最高，但市场已经饱和，可供开发的地块越来越少；南岸南东区发育度已经很高，中心区域已经少有可开发用地，现已逐步向外围发展，在售楼盘以多层为主，开始出现规模型楼盘；南岸西区统一由鲁能集团规划开发，将是宜宾规模型高尚住宅生活区；至于江北，由于其厂矿企业较多，该区域的房地产开发政策性较强，以企业职工集资建房或大型企业自主开发为主，而真正的商品房开发不多，目前仅有以“碧水山庄”为代表的几个项目在售。1.、从供给住宅的物业类型和档次来说，物业类型逐渐从单一化走向多样化，物业档次逐渐从低层次走向中高档次。前两年，多数上市楼盘仍是以档次不高的多层安居房出现，除了沿江的楼盘可以借助外围自然景观外，项目小环境较差，项目规模不大，营销观念和管理落后。不过，之后就出现了高层电梯公寓、规模较大园林景观社区、联排别墅等多种物业类型的项目，这些项目开始有精品化意识，注重与外来房地产专业机构（规划设计、景观设计、策划商等）合作打造精品住宅和规范房地产操作技能，这对宜宾房地产市场走向成熟与规范起了较好的模范作用。2.从住宅销售价格区分上看，基本与物业档次和区位一致，区位价格差一般在200-300元/㎡之间。总体价格幅度大约在1500-2600元/之间。一般来讲，旧城多层住宅销售均价在1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800—1900元/左右；南岸东区目前多层住宅销售均价为1500-1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右；江北目前多层住宅销售均价为1500元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右。3.、宜宾居民购房需求区域性强由于宜宾有“三江”分割的独特地形，从而形成了相对独立的三大片区，即旧城、南岸和江北。在长期的经济发展、历史文化积淀的影响下，过去有居住不出旧城和过桥即是出城的心理定势，从而导致旧城人口过于集中，人口密集度大，商贸繁荣，但城市负担过重，房屋建设见缝插针，品质与环境极差，尽管如此，到目前为止，仍有不少人不愿“出城”。直到上个世纪90年代，政府意识到问题严重后才加以引导和政策倾斜，分别在南岸建设经济技术开发区和江北建设旧州工业开发区，并分别以市政府及一些机关单位南迁和五粮液集团建设作为带动。在次基础上也就带动了南岸东区和江北的开发建设，从而也就形成了较为明显的区域特征，旧城的居民根据工作等需要逐渐向南岸或江北疏散，南岸的居民基本就地解决居住问题，江北的厂矿企业职工多数就在工厂附近居家，很少有南岸的居民到江北去购房居住，同样，也很少有江北的人到南岸来买房居家。4.、宜宾居民购买力较强尽管在我们的调查中宜宾人对房价期望偏低，也有部分人抱怨房价过高，但从目前宜宾房价和实际销售结果来看，反映出宜宾人购买力十分强劲。在旧城滨江路沿线的高层电梯公寓，单价一般在1800-2850元/㎡之间，一般每套总价都在30万元以上，主力总价一般在40万元左右，顶跃总价一般在50万元以上，最高达70-80万元，且这些套型绝大多数已经售出，而且销售速度也很快怡安大厦已经卖完，且定金高达3-10万元。再来看位于南岸东区与西区之间的“绿洲家园”，多层平层住宅主力总价为14-18万元，多层顶跃住宅主力总价在30万元左右，联排别墅总价也在49-76万元之间，更有甚者是当它刚打地基一上市就被一抢而空。另外，还有不少企业老板或高级公务员到成都去购买上100万元的别墅。这就说明宜宾人对住房的需求强劲，购买力高。1.2.2.3.4、宜宾人购房理财意识强，多次置业者多。我们在访问中的知，由于旧城商贸繁荣，外来经商的人口较