世联_大连亿达庙岭项目整体定位跟物业发展建议_281ppt.ppt

亿达庙岭项目整体定位与物业发展建议 报告内容： 本项目位于软件园西北侧，周边聚集大量高校以及高新技术企业，大区域城市面貌较好，人文氛围浓厚 地理位置： 项目地块位于大连市区西南部高新区软件园。 软件园是大连核心产业——信息产业基地，发展前景非常好。 项目地块片区为学府区，大连理工大学位于项目地块南侧，东软信息学院位于项目地块东南侧，城市面貌较好，人文氛围浓厚。 软件园与高校区目前已聚集大量高收入、高学历人口，随着软件园二期的高调启动未来发展趋势看好，会带来大量潜在的置业需求 项目距离软件园核心地带仅五分钟车程，但进入性一般，目前主要依赖的交通干道红凌路形象较差 红凌路临项目西侧，向北连接黄河路、红旗路，能到达机场。 红凌路两侧为老旧建筑，城市面貌较差。 数码路向西经过东软住宿区连接项目地块，道路两侧为东软信息学院与东软大连分公司，环境较好。 项目南部是已经成熟社区，可通过其社区内部道路到达本项目，但不能车行。 项目规模较大，由三个不规则地块组成，地块内有一定坡度 地块自然地貌丰富，有一定山地资源，高处可远观海景 地块南北不相连，中部是山谷，正在动迁的自然村落在山谷中，整个地块被分为南北2个部分，中部山谷与南北地势高差约26米。 中部谷地将规划一条东西向道路，通过东软住宿区，连接红凌路和数码路。 地块自然条件优良，地形地貌丰富。 目前基地表面覆盖大面积低矮植被，尚有民房待迁。 地块西部临红凌路有一排建筑不能拆迁，将会影响到项目西部形象。 项目本体条件分析 区位条件： 软件园区域认知较好，但项目所在位置不属于软件园核心地段，没有明显的地段优势。 资源条件： 外部资源：软件园与高校区目前已聚集大量高收入、高学历人口，随着软件园二期的高调启动未来发展趋势看好，会带来大量潜在的置业需求。本项目是软件园一期内为数不多的资源较好地快。 内部资源：项目本身有一定自然资源，如山、峡谷，在产品设计方面有较大空间。 限制条件： 项目需要执行70/90政策，意味着项目中除去回迁房部分还要有21万平米的90平米以下产品。 红凌路一侧环境杂乱，住区形象不高。 项目开发目标解析 开发背景研究：面对项目高价、高速的开发目标，我们必须从三个层面来判断其可实现性 宏观大势层面：受各种金融、房地产政策的影响，近期各个城市表现出不同的市场波动，大连的房地产市场趋势如何，我们该采取什么样的应对措施。 ——世联对大势发展的几个观点 软件园区域发展研究：参考国内其他产业园区先进案例，对软件园房地产发展趋势判断奠定基础。 ——区域发展背景研究 目标市场分析：聚焦大连中高端住宅市场，分析其供需关系，为本项目准确定位奠定基础。 ——大连中高端住宅市场分析 从长期来看，中国宏观经济背景、人口红利以及城市化进程的加快，都将促进房地产快速发展。 通过经济、人口、就业、城市化率等指标来看，房地产市场长期内将继续维持上升发展态势 面对新政，尽管一线城市的市场表现并不相同，但是观望气氛浓厚，市场转淡的迹象明显 大连表现：2007第四季度房展会项目开盘时间明显后置，08年春季房展会更进一步推后开盘时间，观望趋势明显 大连表现：通过对竞争项目近期销售情况调查发现，受新政影响明显，从上门量到成交量均出现下滑，目前呈现观望期的特征表现 我们认为影响这种市场变化的关键因素有两个：一是经济的波动影响到市场变化；一是房地产本身的供应结构发生变化 通胀时代的到来我们将面临一个威胁和一个机遇：威胁就是国家对通胀的打击势必影响到房地产，机遇是资产开始显现出实物价值 国家对通货膨胀的政策以及国家打击通货膨胀的力度都对观望期的发展起决定性作用。每逢通货膨胀来临，尤其是CPI增长超过10的时候，任何政府都是不允许它长期存在的。 政府采取的措施一般为三种： 1、提升利率：如取消利息税或提高存款利率（缩小存贷差） 2、回收货币：如提高准备金率或发行央票 。 3、信贷全面收紧：房地产行业首当其冲。 房地产供应结构的调整将极大的影响到市场的变化，标志着市场分割开始出现，保障性住房比例增加将确立新的价值标杆，商品房只有真正能够体现资产价值的产品才能逆市而上 趋势营销在现在的观望期不灵。 未来的发展是市场分割，经济适用房会加大投入力度，但是18亿亩耕地必须保持，所以商品房的土地供应量将会逐步减少。 我们也看到在大连市场中，城市中心地带如易和紫园、颐和香榭在目前淡季，销售超过其它楼盘。这个两个盘凭借的是高性价比、以及地段优势，客户认可其物业资产价值。而星海湾板块的豪宅项目影响也不是很大。 通过2002-2007大连房地产数据与大连市“十一五”规划住房供应计划来看，未来政策保障性住房供应占比大幅增加，