世联_佛山保利水城公寓项目_物业建议.ppt

冷色调外立面，张显个性 线条凹凸，视觉冲击 嘉裕礼顿阳光 富力爱丁堡 铂林国际公寓 珠江新城酒店式公寓外立面调研 星河世纪 深圳酒店式公寓外立面调研 星河世纪 铂林国际公寓 位 置：天河区 珠江新城花城大道16号（地铁三号线珠江新城站A1或B2出口） 规 模：占地面积：0.5265万平方米； 建筑面积：5.3平方米； 目前售价：20000元/平方米（含装修价格） 装修标准：2000元/平方米。包括组合橱柜、抽油烟机、煤气炉（电磁炉）、消毒碗柜、微波炉，但合同签订时并无确定使用的品牌。 产品面积：30～60平方米 14％ 39-42㎡（复式） 26％ 24-25㎡（平层） 比例 户型面积 14％ 21㎡（平层） 26％ 29㎡（复式） 20％ 24-28㎡（复式） 客户组成：小户型公寓购买者主要以本地投资客为主，另外商务人士购买自住占有一定比例。 广州市场酒店式公寓小结 租金较高，主要集中在CBD区，售价一般都在2万 以上 租金或售价 租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主。 租客和购买者 大多聘请国际知名品牌管理公司 物管公司 大多为对外发售后小业主对外出租 运营模式 产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主 产品面积 租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万 以上 租金或售价 以小户型投资为主，购买客户主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客； 对于顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主； 租客以外籍跨国公司员工长期租住为主。 租客和购买者 大多聘请国际知名品牌管理公司 物管公司 大多为对外发售后小业主对外出租 运营模式 面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较高 产品面积 深圳市场酒店式公寓小结 小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主，而佛山本地市场暂时无顶级高端客户支撑以大户型为主的顶级高端公寓，如爱丁堡。 与广州大面积顶级酒店服务式公寓相比，深圳小户型公寓市场更具参考价值，购买客户群体与本项目接近。 城市中轴?国际酒店式商务公寓 1.比较不同类型公寓可行性，选择最适合本项目的定位 2.比较不同市场同一类产品特点，选择适合本项目的发展模式。 3.比较不同市场客户特征，再结合本项目目标客户群体，选择最终适合本项目的物业发展定位。 酒店式公寓 深圳小户型公寓 本地投资客 2 锁定目标客户 公寓的购买者 寻找客户1 接下来我们的任务，寻找客户… 买家 购买公寓的人 用家 使用公寓的人 目前佛山市场，尚没有出现酒店式公寓产品；市场上更多的只是普通小户型，人们对公寓产品的认知度还不是很高…… 根据世联的判断，现在的佛山公寓产品市场仍然是买家市场，买公寓的投资客通常只会考虑该物业是否能升值，至于能不能租出去，客户还没有这种深层次的意识；因此，我们更多的重点应放在买家客户。 目标客户 寻找客户1 他们可能是这样一帮人…. 他们有一份稳定的工作； 不太富有让他们对价格较为敏感； 希望有一个稳定的居住空间； 自住买家2 （一般的工薪阶层） 跨国集团、驻华办事处、领事馆人员，做为集团高级雇员的宿舍 集团买家 他们可能是广州、佛山的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）做为中小型企业的办公楼； 商务买家 SOHU买家 自住买家1 （外来城市新贵） 投资买家 客户类型 他们追求个性，希望能够有一个居住与办公同在的地方； 他们崇尚自由，不喜欢定时定点上班的生活方式； 他们希望居住与办公的地方可以有一定素质的物管，能帮他们打理凌乱的房间，最好还能提供订餐等服务，以满足他们不定时的作息… 他们多为企业中高管或者是白领阶层； 他们原本不属于佛山，但因工作需要来到了佛山，并在此安家立业，他们努力工作，在城市中寻找自己最理想的坐标； 他们对价格比较敏感； 他们关注时尚，喜欢品牌，喜欢和一些同类人呆在一起； 他们希望在佛山可以暂时有一个居住的家，一个增值的家，当他们选择离开时，可以将物业卖出小赚一笔； 他们是市场上投资一族，对产品有自己的一套理解； 他们有着多次置业的背景，看重地段的升值潜力； 对单价不太敏感，较为关注总价； 熟悉市场，注重投资物业所在区位价值； 他们关注市政规划，经常读报； 他们一般都经营某种生意，有着生意人独特的眼光； 他们一般都已经年过40岁，有稳定的家庭，有自己的事业； 他们投资有时是一种享受，一种对自己能力方面的肯定。。 与本项目的契合度 客户特征 寻找客户1 他们可能来自…. 他们来自金融商务中心区的各企业单位，购买物业做为集团高级雇员的宿舍做为、中小型企业的办公楼 集团买家、商务买家 他们可能来自CBD中心区、CBD附近的区域 创意产业群（广告、IT、设计等），希望居住+商务二合一 S