世联_合肥城市庭院项目二期整体定位跟物业发展建议_131ppt.ppt

安徽盛通徽商?城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议 谨呈：安徽盛通房地产开发有限公司 报告思路 项目目标与问题界定 我们的一切研究都必须以目标为导向 问题界定——目标带来个三个核心问题 问题一： 如何实现开发商期望利润目标？ 目标利润达成的渠道有2个方面；就增加销售面积的方面，我们有四种选择 方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；我们首先针对方向一的四种选择进行初步判别。 选择一：在原有规划上的提升价值 地块形状： 地块呈直角梯形,南北方向长约406米，东西方向最宽处为260米，地块内南高北低、西高东低; 用地指标： 总占地面积8.9万平米 ,共规划8个组团。 一期占地面积4.2万平米, 已建建筑面积3.542万平米,容积率0.79,均为联排别墅 二期占地4.7万平米；目前规划容积率1.06。 townhouse单户面积集中在180-200平左右。 参照一期的市场反馈—二期在原有的规划上有一定特色，存在市场潜在需求； 结论： 产品和规划本身没有方向性的大问题；可以进入市场。 规划的缺点在于未充分考虑到外围建筑的影响，以及城市发展带来的土地功能切合度。 现有设计主题明确，有利于形成一定的市场差异性： 但整体看,产品价值没有很好整合、放大、传达给客户。 我们要延续原有长处精髓；不足部分需要弥补，并增加宣传和展示。 前期回顾：原有规划和产品细节未充分发力，与宣传展示不足有较大关系 原有规划方案下的未来竞争评价—较目前激烈；且竞争对手资源更好。 选择一的经济测算——二期要达到7000万的税后利润，依靠售价提升无法达到；正常的提升只能达到2730万。 选择二：R=1.4;二期要达到7000万的税后利润，依靠售价提升无法达到；正常的提升只能达到3880万。 选择三：方案全调。保留部分板楼， R=2.5；二期要达到7000万税后利润，必须达到售价3500元/平。 选择四：R=2.8;二期达到7000万的税后利润，可依靠略低的售价。如保证3500元/平的售价，税后利润8100万。 调整后小高层增多，则会进入主流市场，也是竞争最密集的区域，但区域目前已逐渐出现客户细分； 在选择二与选择三、四之间作全局观的评价：两者都会同样面临客户投诉的可能，但从土地属性、价值和市场角度，方案三、四更为合适 问题二：从目标一出发，我们要更改规划；一旦更改规划，我们要如何打赢市场竞争，实现开发商迅速销售的期望呢？发商的期望售价（在目标利润框架下）：约3500元/平；去化速度期望值：约10万平/1年。 针对这一问题的项目和市场分析 一旦全部调整，意味着什么？ —项目进入竞争密集区——如何突围？ 我们的销售量和售价目标，意味着什么？去化速度和售价均面临挑战—如何突围？ 区域在售楼盘分布——预计年供应量70万平以上；以往区域年销售量约为50-60万平。 竞争有三个层面 本项目应偏重关注区域未来竞争的基础上，兼顾整体市场竞争。 产品与区域未来同价位典型楼盘比，优势不突出；需形成另一个极。 项目产品较直接竞争对手比，在社区规模及配套、建筑形式和园林上缺乏优势，与间接竞争对手比偏劣势；但价格有优势，在营销上有形成优势的空间。 同时，面对这一问题，我们是否可借鉴类似案例，寻找到项目的核心竞争力？ 案例选取原则 案例选取原则 1、房地产竞争密集区域； 2、区域特征与本项目所处区域相似； 3、实现资金快速回笼； 4、主流市场竞争； 案例研究的目的：市场特征及核心竞争力 案例选择——深圳后海片区 可参照性——后海片区与蜀山区相似性 育德佳园 海岸明珠 市场均价：为5200元/㎡； 主力户型：90-100平米的3房； 总价控制：50万元左右； 目标客户：城市白领阶层，以一次置业为主； 目标客户来源：科技园区及蛇口工业区的一般工作人员； 城市印象 市场均价：为5400元/㎡； 主力户型：70平米的2房，95 平米的3房； 总价控制：40-50万元之间； 目标客户：城市白领阶层，以一次置业为主； 目标客户来源：科技园区及蛇口工业区的一般工作人员； 蓝山美墅 市场均价：为5600元/㎡； 主力户型：80平米的2房，100 平米的3房； 总价控制：45-55万元之间； 目标客户：城市白领阶层，以一次置业为主； 目标客户来源：科技园区及蛇口工业区的一般工作人员； 产品：后海第一个附送大露台的项目，产品的附加值高； 海印长城（2期） 市场均价：为5600元/㎡； 主力户型：100-130平米的3房，140-160 平米4房； 总价控制： 65-85万元； 目标客户：城市精英，成功人士，以一次、二次置业为主； 目标客户来源：科技园区、蛇口工业区、福田区、宝安区等； 企业品牌：长城地产，深圳知名地产企业； 滨海之窗 市场均价：为58