物业管理80问(doc 31页).doc

物业管理80问 目 录 一、物业管理基本概念 二、购房时应关注的物业管理事项 三、业主大会及业主委员会 四、如何选聘和解聘物业管理企业 五、物业服务和费用 六、专项维修资金的归集、使用和管理 七、物业的使用和维护 1 一、物业管理基本概念 问 1、什么是物业管理？ 答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解： 业主选聘 有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两 重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义 务；三 物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。 问 2、为什么要实施物业管理？ 答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理： （1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90 年 代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有 房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形 势。 （2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家 庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、 值提 出了较强的服务要求， 方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美， 同时还要求房屋的 值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。 物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、 在物业的 值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建 筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业文化程度高。这种公共性 的物业管理服务不可能由单 业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专 业化的物业管理企业来提供这种服务。 问 3、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？ 答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房 屋权属证书上记载的权利人可以认定为业主”外，购买预售商品房（含经济适用 房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的购房人”可以视为业主”。 业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物 业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区 域内的 份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时 也要履行相应的义务。 业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大 会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业 主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则， 行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等 义务。 2 二、购房时应关注的物业管理事项 问 4、为什么购房时要关注物业管理事项？ 答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在 业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等 有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关 系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容 易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理 事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有 段时间，也应在购房时与开发单位 约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。 问 5、购房时应注意哪些物业管理事项？ 答：主要签订好两 文件：房屋买卖合同和业主临时公约。 购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务 内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。 问 6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？ 答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书 面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业