国内商业地产xxxx-1-4月市场动态跟发展.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 1 国内商业地产2013\1-4月市场动态及发展 一、概况 从2012年及2013年1季度的财务数据来看，房地产行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。中国房地产市场风向已变：中央已不提调控房价，楼市调控政策重估在即，行政手段或择机退出。 1、商业地产直接投资创新高 JLL日前发布的《全球资本流动》报告显示，全球商业地产直接投资在2013年一季度创新高，实现了自2008年以来的最高全球交易额。由于投资商业房地产的资本已显著增加，一季度的交易额达到1050亿美元，全球三大地区同比均获大幅增长。一季度中国内地商业地产取得了36亿美元的投资交易量，环比上升62%，同比持平。香港一季度33亿美元的交易额与2012年四季度持平，且同比增长68%。 亚太地区在2013年一季度获得270亿美元直接投资，与2012年四季度基本持平，但同比增长26%。一季度的增长部分主要由200亿美元的内部交易产生，而70亿美元的跨境投资额同比下降24%，环比也降低11%。亚太地区有四个国家和(品牌拓展)地区位列全球十大市场，包括日本、中国内地、中国香港与澳大利亚。除了中国内地，其他国家和地区的本土投资者占据绝大多数投资份额。这也反映了过去一季度中亚太地区的一个发展趋势，即本土投资者正在不断增多。 2、一季度全国市场整体需求仍然疲弱 商业地产服务公司CBRE发布的《2013年第一季度中国房地产市场回顾与展望》认为，受宏观经济及供求关系影响，2013年第一季度全国优质写字楼市场整体需求仍然疲弱，吸纳量创2009年第一季度以来新低，租金基本持平。优质商铺租赁活动依然活跃，尽管多个城市均有新增物业，但市场空置率仍微幅下跌，租金微升。受新政颁布影响，普通住宅市场短期成交活跃，但高端住宅市场未受显著影响，表现平稳。工业市场继续稳中有升。 据预测，多个二线城市在近期将陆续迎来写字楼竣工高峰，这将继续推高优质写字楼市场空置率，租金表现亦将受压，部分写字楼或将延期入市。不断增加的零售新增供应除将提升市场平均物业品质及拓展各地零售市场版图外，亦为部分供应高企的城市招商带来较大压力，开发商或将采取区别定位、市场细分及延迟开业等策略进行应对。住宅市场方面政策调控不断趋紧，预计房价上涨将得到一定程度的抑制，成交量亦会因为市场观望态度而有所回落。受优质工业物业供应有限、土地价格影响及产业发展趋势推动，预计工业将成为未来物业市场的热点板块之一。 3、“去行政化”将成为未来调控方向 近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。 4、中国商业地产发展白皮书发布 2013年5月26日上午，由清华大学中国发展规划研究中心主办的中国商业地产发展白皮书在京发布，白皮书对中国35个大中城市商业地产投资潜力的综合比较分析，得到了各个城市的商业地产投资潜力综合指数以及排名，其中，排名前十位的城市依次是：北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、杭州、沈阳、南京、成都。 （一）一季度市场情况 1、优质写字楼：整体需求疲弱 本季度全国优质写字楼吸纳量仅523,865平方米，环比下降21.8%，同比下降37.8%，创2009年第一季度以来新低。受第一季度入市写字楼体量减少影响，全国优质写字楼空置率微跌0.2个百分点至12.6%。一线城市空置率连续第二个季度走低，但二线城市优质写字楼空置率自2011年第四季度以来一直呈上升趋势。本季度全国租金走势基本保持平稳。 从各区域来看，华西及华中地区（成都、重庆、西安、武汉）第一季度需求放缓最为明显，该区域写字楼净吸纳量同比下降超过60%。华东地区优质写字楼需求有所恢复，第一季度区域净吸纳量环比上升11%，空置率下跌0.6%。租金方面，一线城市中上海及深圳走跌，北京和广州微升。二线城市中成都及大连跌幅领先，武汉及重庆录得超过1%的涨幅，其他城市保持稳定。 多个二线城市在未来几个季度将迎来写字楼竣工交付高峰，估计空置率将持续走高，并推升全国空置率。预计二线城市中的华西区域写字楼预租及租赁压力将进一步增大，租金表现受压，部分写字楼可能会延期入市。 2、优质商铺：发展平稳，或将放缓 第一季度全国零售租赁活动仍较为活跃。除华东地区以外，其他地区多个城市均有新物业入市，其开业率及商家签约率均表