世联_陌生城市房地产投资机会跟分析解析以北海.ppt

北海楼盘普遍销售良好，即使新政严苛也有销售量产生。 北海目前在售楼盘有30多个，遍布各区域。大中小盘均有，洋房，公寓、别墅。 每个楼盘销售都不错，基本销售达到60-70% 。虽然新政后销售量有所下滑，但仍有持续销售。 别墅和平价公寓、平价洋房畅销。承诺回报的产权式酒店公寓慢销。 说明北海房子价格基数低，仍有大量外来客认为便宜、可投资。 销控板显示销售状况良好。 统计表明，07年上半年，北海市外地人购房占个人购房总量的57%，首次突破五成，目前保持在60%左右。 业内人士认为，外地人到北海投资购房，缘于北海房价的“洼地”效应，尤其是随着北部湾经济区的概念被全国媒体广为宣传，对市场机会敏感的浙江、福建商人将北海作为房产投资的重点。此外，北海当地的旅行社经理、律师、个体老板及一些薪酬较高行业的人士也加入了“炒房”行列。 虽然房价涨幅很大，但是由于房价基数较低以及外地人的支撑，北海房价仍有上涨空间。 新政对北海房地产造成一定影响，外地投资客萎缩，本地富裕原住民不再购买。但由于北海房价基数低，仍有部分投资客逢低买进。 “提高第二套住房按揭首付”的政策对北海市影响较明显，统计数字显示，截至１０月２０日，１０月份销售的商品房仅１７３套，十一期间的１０月３日到５日，成交为空白。 从今年３月份起，北海市商品住房价格同比增长一直位居全国首位，交易一直较为活跃，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份达１５００套。由于当地商品住房销售价格从每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，业内人士认为，交易量的萎缩反映出购销双方对市场的心理预期。 随着9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等调控措施出台，北海楼市初显颓势，“十一”黄金周销售寥寥无几，但11月出现反弹迹象，新购住房成交量近6万平方米。而目前除偏远地段及尾楼，新房销售价都在3000元左右，部分楼盘超过4000元。 新政下北海成交量萎缩，但房价呈现刚性，并未明显下跌。（一般区域3500元/平米。市中心区公寓4000元/平米。） 进入时机？ 北海楼盘客户分为五类： 一般来自东北、西北、贵州、四川。一般为退休或邻近退休。一般早期购买（2006年7月前），购买大户型两房三房，对海景房有偏爱。 一般不买房或只考虑买小户型酒店式公寓。一般在北海逗留一周或半月，来时住宾馆或托朋友找酒店式公寓。投资度假两相宜，追求低总价，低首付。 一般为江浙、福建、广东、北京、上海、山西投资客。一般在2006-2007年快速涨价期购买。购买紧凑型两房/一房/酒店式公寓/低价邻海别墅。外地投资客追求低总价、低首付，要求精装修、良好物管、代出租。 本地原住民一般不买房，住自建小楼。但富裕原住民（生意人）除自建小楼外，一般购买1-2套房产作投资。一般在2004-2006年复苏期购买。新政后购买较少。 外地来北海工作者、下面县市生意人。这批人群因为工作需要普遍有买房安家落户的需求。一般买在市中心繁华区。早期购买者买大三房四房，后期购买者因为总价原因买两房三房。 外地养老度假客户 外地度假客户 外地投资客户 本地富裕原住民 外地来北海工作者 卖给谁？ 北海楼盘普遍产品设计水平不高。 北海楼盘普遍设计水准低，楼盘布局较死板，缺乏优良的建筑规划。 园林只是种绿化而已，根本谈不上设计，比较原始。 户型设计也比较单调，除了有入户花园，缺少空中院馆/挑空露台/赠送大露台/主卧带露台/送夹层等创新设计。 建筑设计和建筑排布较死板 开发什么产品？ 园林粗糙缺乏设计感 户型设计中规中矩 产品开发环境评价 解决开发什么产品问题 发现一：配套成熟度开始对项目销售有较大影响 发现二：客户对目前北海的产品档次不太满意 发现三：北海的海景资源为客户所关注 发现四：创新型产品的市场关注度较高 发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主 发现六：北海本地人买房者少，主要为度假养老或投资的客户购买 发现七：当地房地产价格差异较大，不同区域位置的楼盘价格差异明显 开发什么产品？ 总体供应大 总体供应量大； 单体规模小； 户型面积集中在120—160平米 以前供应以多层为主，现高层逐渐增多 需求增长 总体需求增扎国内； 宏观政策可能影响需求； 新政前北海楼市需求比较旺盛，大多数楼盘不愁卖；新政后楼盘销售放缓。 投资者需求以2房/3房/公寓为主； 自住客以3房为主。 以投资客为主 本地客成长 投资客占60%； 大多数客户为候鸟型，买房主要用来度假旅游居住； 看中租金和售价比。 虽然新政对市场有影响，但由于北海房价基数低，投资者仍认为可升值。 北海自住客开始增长。 需求 客户 供应 北海房地产总发展现状与趋势： 北海房地产长久以来有独特的三多现象 一是小规模楼盘多，10亩、20亩的小盘比比皆是；二是宅基地自建房多；三是存量盘多 。 多个因素支撑北海房地产