世联_青岛花科子项目整体定位跟物业发展建议终稿汇报_96ppt.ppt

青岛花科子项目整体定位与物业发展建议终稿汇报 谨呈：青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司 本次汇报主要内容 项目价值分析 同时占据“五带五区”大青岛战略的“一带一区”，属于青岛市重点发展区域 “一带一区”：海洋经济产业带，西海岸现代制造业集聚区； 城市价值逐渐提升：按照青岛市十一五发展战略，本区域未来将发展成为青岛四个中心城区其中之一； “挺进西海岸”战略的实施使区域的城市居住氛围逐渐加强 较低的价格水平以及重大设施的建设所带来的升值预期支撑开发区市场近期快速发展 海底隧道的建成通车将极大的拉近区域与市区的联系，将显著促进市区城市居住功能的西移  那么滨海+低密度又意味着什么呢？ 如果再考虑到别墅土地禁止供应，另外本项目还具有“城市”和“别墅”双重要素的话 项目属性界定：兼具“城市”和“别墅”两种生活形态的城市别墅 低密度物业形态：区域内罕有的0.5容积率。 稀缺的自然资源：与海距离非常近，拥有稀缺的海景资源 优美的环境：周边聚集唐岛湾滨海公园工程，亚洲首屈一指的游艇码头等优美的城市景观 本次汇报主要内容 项目价值分析 当前政策调控是05-06年的延续：05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段 05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上涨中，直接引发本轮宏观调控 本轮调控以金融手段为主，显示出中央给房地产市场降温的坚定决心与强硬措施  政策影响关键词：物业税 未来政策预判：基于十七大主题精神研究，我们看到政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控短期内不会松口 未来政策预判：除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”的调整手段外，未来将加大以“金融、税收政策”为手段的调控措施 本轮宏观调控以及未来政策导向可能导致市场近期进入一段横盘调整期 但由于中国政治经济、人口红利等一系列利好因素的强力支撑，房地产市场长期仍将继续维持上升发展态势 本轮宏观调控成效明显：客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价呈现谨慎态度，10月底，珠三角四个城市成交量变动和深圳相同，相对6、7月出现了40%-50%的萎缩 本轮宏观调成效明显：投资客户被挤压，比例由70%下降至30%，对市场风险表现敏感 11月份，北京一手房成交量日均为364套，比10月份下降了近10％，但房价却依旧上涨。 投资性房产受宏观调控政策和股市连带效应的影响较大 二、三线城市由于投资需求比例相对较低，总体受政策影响较小 本轮宏观调控对珠三角市场效果最显著，二三线城市总体影响不大或反弹迅速 青岛今年2月至11月销售均价总体呈现稳步上涨趋势，销售面积10月有所减少，但11月立即反弹 近年来青岛房地产市场需求趋于稳定，但一直处于供不应求的状态， 产业发展迅速，聚集了大量产业人口和泛公务员，产生大量刚性自住需求 城市重点发展区域：位于青岛“五带五区”战略的西海岸现代制造业集聚区，未来承担青岛新经济重心的重任。 区位优势明显：青岛经济技术开发区是构建“大青岛”战略的核心区域和极具发展潜力的投资热土，海、陆、空交通便捷，经济外向度高。 重点发展工业：在区域布局上规划为六个主要功能区，重点打造“四大工业基地”和“六大产业集群”。 海底隧道的建设极大的拉近了开发区与市区的联系，未来自住需求旺盛 海底隧道预计2010年通车，隧道全长7.8公里，将使项目到市区车行时间缩短为30分钟； 开发区较低的价格水平随着海底隧道的开通会吸引大量客户来此置业； 总体结论：短期内宏观调控政策对本项目影响不大 本次汇报主要内容 项目价值分析 站位青岛低密度市场，本项目面临区域心里认知较远且无成熟低密度居住氛围的劣势，同时也具有相当市场机会 本次汇报主要内容 项目价值分析 项目发展战略 本次汇报主要内容 项目价值分析 市场定位 客户定位 综合考虑各种因素给出本项目定价 从规避政策、控制风险及利润额最大化出发，项目应相应提高联排比例，双拼产品只作为标杆产品标定项目档次与形象 本次汇报主要内容 项目价值分析 别墅不仅仅是一栋房子，它带给居住者的是一种别墅化的生活 本次汇报主要内容 项目价值分析 物业发展建议原则：四易原则 规划设计的原则 整体规划构思必须是符合四易原则、项目整体定位和解决地块资源的核心问题 群岛布局规划示意：根据地块形状，并结合周边资源及景观状况把项目分为5个组团 在规划设计条件允许范围采用垫土造景方式，尽可能提高观海户数，并营造美丽天际线 地中海风格的别墅、类别墅物业，坡地的设置才最能体现其风韵； 垫土造景不仅可以提高看海户数，同时也解决了本项目地势低的问题； 在规划设计条件允许范围内适当垫土造景，在入口形成坡地小镇风貌； 同时利用坡度和建筑高差营造丰富形象和天际线； 既形成视觉焦点，同时也能成为营销卖点。 园林景观设计需要达到什么样的效果？需要解决的核