杭州_万科·北宸跟光前期定位报告终稿.ppt

2018-9-20 1 万科·北宸之光前期定位报告 谨呈：万科杭州 一、杭州城市市场解读 二、区域发展解读 三、区域市场分析 四、项目本体分析 五、客户分析及项目定位 六、产品发展建议 目录： 1、产品规划建议 2018-9-20 4 不建议规划形式 “高层+洋房“的形式建筑密度过高，客户认可有限；另一方面，洋房单价和总价均太高，而目前环境和市场不支撑，难以实现较好的销售速率；因此不建议采用。 1、周边农居点和工厂居多、大型交通车辆穿梭不止，环境十分嘈杂； 2、多层的设置将影响整体社区的舒适性，整体规划价值降低； 3、阅城的多层销售速率相对较慢，开盘到现在仅预定10多套，同时认可该区域多层的客户数量有限。 2018-9-20 5 建议规划形式：无锡金域蓝湾与本项目产品方向较为符合 采用全高层，建筑风格为客户非常认可的artdeco风格，整体布局采用围合式规划，中心园林最大化；每组团设置各具特色又相互呼应的庭院，并通过景观视线通廊与中心景观自然交融。通过建筑规划设定愉悦的生活场景，加强住户的交流与沟通，使得整个社区具有更强的精神归属感。同时力求实现人车分流。 6 对于冯家浜路的想法：1、通过对市政路的“私有化”或设置连廊降低社区的不完整感 ；2、设置商业街，打造专属商业内街的概念。 设置保安和岗亭，减少外部车辆的进入 纵向路网（较窄） 横向路网（较宽） 连廊可采却封闭或绿化的方式提升形象 案例：华侨城 7 地块面积 120369㎡ 容积率 2.2-2.54 总建筑面积 305737.3㎡ 总可售面积 282835.7㎡ 户型分段 可售面积占比 可售面积（㎡） 预计套数（套） 90方户型 45% 127276 约1414 100-120方户型 45% 127276 约1060 140方户型 10% 28283.57 约202 合计 100% 282835.7 约2676 备注：总可售面积由总建筑面积扣除千分之四物业经营用房，千分之三的物业用房，以及30*50的社区配套用房后得到。 户型配比及均价建议：目前建议精装修，装修标准B（建议B+），2013年首期均价15000元/平米；户型定位为可快速实现销售的现金流单位。 2018-9-20 8 价值分析与户型排布 低值区——红色区域： 特点：临近城区或交通主干道，较为嘈杂 规划建议：价值较低的小户型刚需单位，以90方小三房为主 低值区 中高值区 中高值区——青色区域： 特点：社区内部，远离主干道，私密性较好，同时可享有社区中央景观或南部水系景观 规划建议：价值较高的120-140方户型为主，搭配以少量的90方户型 高值区——A、B楼区域： 特点：兼顾有内部中心景观和外部水系，远离主干道及社区内部道路，私密性好 规划建议：价值最高的140方户型为主，彰显项目的品质 注：非专业规划设计机构，该图为初步排列，仅为打样参考用 2018-9-20 9 2、户型规划建议 10 项目户型设计的基本原则：适度控制建面以控制总价，通过赠送空间增加户型功能性和舒适度 根据大量的竞品项目分析，面积90㎡和120-130㎡的户型去化最佳 户型方正、全明设计、动静分区、干湿分离等为基础要求，必须满足，尽量减少南北不通和采光受影响的户型； 关于赠送面积需求，小户型以增加功能空间为主，如衣帽间、挑高露台、阳光书房等；大户型在满足基本功能空间的前提下提升舒适度，如加大客厅面宽、储藏间等； 客户并没有明显的主卧或客厅需求偏好，但客厅重于卧室，应优先保证客厅的方正与面宽，尽量设置景观阳台； 餐厅、厨房须相邻，且厨房与生活阳台相近；客厅连接观景阳台。 90㎡通过赠送面积实现紧凑三房的功能；120㎡设计为舒适三房户型，但赠送面积预留改四房的空间；140平米单位力求做到舒适4房设计 11 90平米左右户型建议：首先我们看一下万科系的一些普遍做法： 无锡金域蓝湾，89平米两房边套，中规中矩，方正，缺乏延伸空间。 无锡金域蓝湾，89平米两房中间套，中规中距 缺乏延伸空间。 12 某地金域蓝湾，92平米小三房房边套，无赠送面积，能否控制面积做到90以内？ 13 金科东方王榭 户型：两室一厅一卫 可改3房，赠送25平 赠送大面积空中院馆，按次卧尺度设置，可改房 中海金溪园 户型：三室两厅两卫 可改3房，赠送30平 户型推荐：90平米左右户型，整体按两房尺度设计，通过内阳台或挑高露台设计为可改房尺度，形成三房空间，入户花园和步入式飘窗增加户型舒适度，在保证两房舒适度的同时增加改房空间，性价比杀手 东方郡89平 层高小于2.2米，全赠送，可改卫生间 约8㎡，可改房间 落地飘窗 14 90方的中间套可实现南北通透的设计建议： 通过中央天井采光通风。 天井 15 100-120平米左右户型建议：首先我们看一下万科系的产品： 无锡金域蓝湾1