世联-合肥建设广场项目定位跟物业发展建议中期汇报-99ppt.ppt

1 建设广场项目定位（中期汇报稿） 谨呈：安徽省恒兴房地产开发有限公司 客户目标及限制条件 项目研究工作阶段划分 项目前期基础调研工作 合肥位于安徽省中部，市区包含四个行政区；环城路以内为老城区，涵盖包河区及庐阳区部分区域 合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部，312国道与206国道在此交汇，方便了合肥与沪宁杭及长江流域各城市的沟通交流； 合肥市区改制后由庐阳区、瑶海区、蜀山区及包河区构成，本项目从行政区划来看属于包河区； 合肥市环城河以内为老城区，其大部分在庐阳区的行政区划中，小部分土地属于包河区。 项目所在地块接壤于环城路老城区南部，位于桐城路与芜湖路的交界处，行政区划属于包河区 项目对外交通网络发达，交通便捷，能充分享受到老城区的成熟配套 通过与美菱大道、屯溪路、金寨路这三条城市大动脉连接，本项目与老城区与新城区交通沟通良好，享有区域性良好配套； 美菱大道以商业为主，向北延伸到合肥市的商业步行区；桐城路沿街商铺业态以日用品、百货为主 。在本项目所在段有大菜市场。 项目沿芜湖路方向向西拓展，政府机构云集：向东到美菱大道，商业比较繁华，但是商业氛围开始衰退 “芜湖路沿路政府机构云集，离闹市区仅数步之隔，闹中取静，是办公居家的良好地方” —— 物资局处长 “但是，大钟楼商业圈在合肥市开始衰落，每天除了上下班时间去芜糊路大钟楼附近，平时已经很少去了。大钟楼附近对我们而言是形式大于实际了。” ——大学教师 “大钟楼区域在合肥市开具有地标意义；但是近年来大钟楼区域在合肥市民心目中地位开始下降，就我而言自从不去大钟楼下的电信局交电话费，我已很少去了。 和平国际对面的的一个酒店也在最近几年倒闭了。” ——医生 本项目所在区域的大钟楼、银湖公园赋予了丰富的城市人文和景观资源 虽然本地块与城市交通系统对接良好，但其内部道路交通情况一般，沿路商业档次较低 项目四至以破旧建筑及临时建筑为主，形象较差 在新一轮的规划修编中，本项目所在区域并未有被明确定义，区域发展给项目带来的重大机会的可能性比较小 项目地块经济技术指标 项目属性界定 我们的技术思路 基于项目界定，世联采用S-C-Q结构化分析方法对实现客户目标项目可能遇到的问题进一步进行剥解 通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 地块规模较小、周边形象不佳 城市人文和景观资源丰富 可享受老城区成熟配套 地块周边形象不佳，生活配套低档 在规避风险的前提下，迅速回现，实现项目价值最大化 合肥房地产市场总体良好，但是潜在市场危险不可忽视 R1：非期望结果——按常规发展的可能结果 R2：期望结果——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 我们首先回答问题1，确定项目合理的物业发展组合 本项目地块的可能发展方向？ 根据地块现状分析，本项目有多种途径实现。 我们利用LIVQ模型对本项目发展方向进行判断 我们利用物业发展方向判断模型进行分析判断。 根据客户的实际情况，我们确定物业发展方向判断模型的四个参数权重。 合肥国民经济持续发展，98年开始稳步增长，房地产处于快速发展期 2002年，合肥房地产投资呈爆发性增长，住宅市场火爆，销售面积大幅增加；人均居住面积还不足，房地产仍有较大的发展空间 合肥商品房销售均价逐年提高， 全市居住物业均价已近3000元/m2 ，且2500元/m2 以上的商品房销售量进一步提高 本地块所处的“老城区”仍是合肥市居民居住地首选 老城区目前住宅存量供应较少和二手房市场火爆均预示着本片区住宅功能是未被满足的 老城区规划为合肥市的商贸、金融中心，以后可供开发的居住用地供给有限 结论：老城区居住物业市场在未来走势持续看好 合肥写字楼从2003年开始飞速发展，市场供应量出现“喷井”式增长 现阶段合肥市写字楼主要分布在三大区域，入驻企业与周边“特定环境”相关性强 根据在售纯写字楼调查显示，合肥纯写字楼销售旺盛，其中购买者以投资为主 市场目前出现投资者比例较高、入驻率较低的趋势 合肥市国民经济不断发展，但产业结构变化并不明显，预计未来2年投资性写字楼集中放量会加剧出租压力 世联进一步利用房地产行业发展周期模型对写字楼市场进行判断 房地产行业的发展在理论上讲，是存在周期的，一般会经历复苏阶段、发展阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程。 房地产行业的发展水平在这种周期的循环中不断提高，合理价格平稳上升。 写字楼市场同时具有发展与危机阶段特征，具有一定的潜在市场危险 纯写字楼市场判断：目前纯写字楼销售旺盛，但投资者比