合富辉煌_广州南沙房地产市场竞争格局研究探究132139221.ppt

山海型资源和休闲配套设施相对丰富，为南沙休闲度假项目的开发提供有力的支持 南沙的山、海自然资源优越，是广州唯一拥有海岸资源的区域 大山乸公园、南沙高尔夫球会、4A景区黄山鲁森林公园、大角山天后宫、南沙大酒店以及即将开发的南沙游艇项目等休闲度假资源，为南沙房地产开发提供有力的支持。 南沙目前在售的项目较少，主要集中在资源或配套条件优越的区位，已有品牌发展商进入，板块氛围逐渐形成 供应：自住型洋房和别墅成为供应主流，突出性价比和投资价值 洋房以70-130㎡、满足基本自住需求的实用两房、三房为主，性价比较为突出 别墅方面，南沙滨海花园的水晶湾和南沙奥园的养生独立别墅，及各盘大量联排，别墅依然是南沙供应的主流，面积有所控制、独立单价在15000－25000之间，联排单价在一万左右，突出投资价值 成交：低总价洋房的销售速度理想，品质和性价比较高的别墅受到市场欢迎 以南沙滨海花园为代表的高品质别墅受到市场认可，而以南沙境界为代表的经济型别墅因总价低，也较好的吸引了部分投资和度假客户。 客户：来自广州市区、番禺的客户成为置业的主力客群，看重休闲和投资价值；南沙本地客户占比逐渐上升，需求相对更集中在洋房方面 别墅客群主要来自广州市区和番禺的私企业主，以及部分南沙企业高管，其中广州及番禺客户看重休闲和投资，而南沙客户基本为自住； 洋房方面，南沙本地产业人口的常住需求有所上升，约占成交客户的5-6成；广州、番禺等区域外的投资客户同样成为洋房市场的重要客群，注重物业的保值和增值。 产品：洋房产品中规中矩，缺少亮点和创新；别墅的产品力有待加强、缺乏附加值，整体质素偏低 因主要满足基本的自住需求，因此洋房产品设计中规中矩、户型大多方正实用，但缺乏更多创新和亮点； 由于依托南沙较好的景观资源，别墅在产品打造方面的力度明显不够。除南沙滨海花园相对较好之外，其他楼盘的别墅产品质素普遍不高，主要表现在缺乏品质感、附加值低（花园面积小/少地下室/少露台设计等）、细部处理欠缺（外立面粗糙、无飘窗设计）等方面。 区域市场：市场上重点项目如何构筑其核心竞争力？ 较强的产品开发能力打造休闲度假品质大盘 景观利用：充分利用海景资源，地块内部通过丰富的景观体系打造休闲度假项目的气质 滨海花园拥有较长的江岸和海岸线，具有得天独厚的资源条件； 项目充分利用海景资源，打造稀缺的海岸别墅产品，提升项目自身的竞争，除了挖掘海景资源价值外，积极打造内部舒适的空间，通过层次丰富的景观体系打造休闲度假项目的气质。 产品打造：别墅以产品升级保持项目的竞争力，注重产品的创新与特色 早期产品以现代风格为主，外墙多为白色涂料，耐久性差，目前已出现哭墙，裂墙等现象，产品特色和品质均欠奉 后期开发的产品有很大的改进，完全摆脱一期原有的项目形象，打造南加州风情小镇，并设计全钢结构的别墅产品，注重产品开发的创新、特色以及品质等方面 开发模式：早期以别墅物业为主产品组合入市，控制开发风险，并营造休闲度假项目形象和气质，为中后期开发写字楼等高风险物业奠定基础 项目开发启动区选择在邻近主干道地块进行开发； 首期以联排别墅为主，配以独立和小高层产品进入市场，开发强度小，有效控制开发风险； 二期开发以资源价值最优秀的一线海景地块打造独立组团，巩固项目休闲度假气质； 中期稳步开发洋房产品，后期开发风险较大的商务商业和酒店物业。 开发模式：整体开发模式由第二居所向第一居所和商用物业演变发展，可见开发商在控制开发风险的同时看好南沙发展前景 项目开发前期以低密度住宅为主，着重打造休闲度假氛围，降低开发的风险 后期洋房物业和写字楼、酒店等商用物业为主，逐步向常住型产品过度，可见城建集团看好南沙未来的城市和产业发展前景 充分挖掘自身资源条件，打造休闲度假产品 景观利用：内外景观资源丰富，打造集中式景观中心，各物业布局围绕重要景观节点进行布局，注重景观的均好性 地块自然资源丰富，形成天然主景观中心，配以景观节点，构建完整而有序的景观轴线，具有较好的均好性 对于内湖与山体的景观利用，除了山顶享受内湖资源及海景远眺资源外，多数别墅均为环湖布置，以多层及小高层物业包围，外围可享受山景资源，使各住宅均能享受到一定的景观资源 产品打造：欲打造意大利异域风情，但产品品质和性价比不高，未能有效从市场中有所突破 建筑风格是“意大利南部乡村休闲风格” ，打造休闲度假生活的意图明显，但产品品质感不强，特色不明显，与其他欧陆风情产品差异不大，未能有效诠释产品内涵，难以从市场中突围而出 价格水平较高，尤其是洋房产品价格偏高、户型大，总价未能得到有效控制，导致销售速度不理想 联排无私家车位/车库，产品附加值低，性价比和品质不高 产品打造：以休闲度假产品为主，丰富的物业类型吸引广泛的客群 为了满足休闲度假客群需求，打造的洋房户型产品户型面积相对较大