衡水市房地产市场.ppt

目录 一、宏观市场分析 二、房地产市场概况 三、典型案例 四、商业市场分析 / 衡水概况/区位 衡水市位于河北省东南部，东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界； 衡水市地处环渤海、环京津开放地带和京九经济增长带上，既是沿海开放区腹地，又是内陆对外开放的前沿。 全市共1个市辖区，2个县级市，8个县。共设57个镇，57个乡，４个街道办事处，下辖4994个村委会，92个居委会。市辖区：桃城区，县级市：冀州市、深州市，县：枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县。 全市户籍人口442.4万人，其中市区55.4 万人，主城区人口仅 46 万人左右，是河北省11个设区市中最少的。 / 衡水概况/经济情况 排名 城市 GDP （亿元） 常住人口（万人） 人均GDP（亿元） 1 唐山 5861.6 757.73 7.74 2 石家庄 4500 1276.37 3.53 3 邯郸 3023 1016.06 2.98 4 沧州 2811.9 727 3.87 5 保定 2720.9 1119.44 2.43 6 廊坊 1793.8 420 4.27 7 邢台 1532 718.86 2.13 8 张家口 1233.7 434.55 2.84 9 承德 1181 369.38 3.2 10 秦皇岛 1181 298.76 3.95 11 衡水 1011.5 442.4 2.29 衡水市历年GDP及增长率走势 亿元 衡水的主要经济指标在河北省11个地级市中，排名均处末位 ，人均GDP排名倒数第二； 近三年城市经济发展较快，GDP增幅保持在10%以上，但增长率已现下滑趋势； / 衡水概况/经济情况 四大经济主导——旅游、文化、土特产、工业企业 旅游：衡水湖、深州蜜桃园、旧城宝云塔、景州舍利塔、故城宝塔、竹林寺。 文化：号称衡水三绝的宫廷金鱼、冀派内画鼻烟壶、侯店毛笔。 土特产：深州蜜桃、阜城鸭梨、饶阳杂面、故城贡面、漫河西瓜。 工业企业：衡水老白干、冀衡化工、京华、银海、猛牛集团、欧亚胶管、鹤煌网页、东方集团、远大集团、华林板业等。 现有产业带动城市发展动力有限 第一第二产品比重较大，占70%以上，第三产业发展缓慢，比重较小，不足30%； 第三产业的比重系数与对应城市的城市化率有关，第三产业比重越高，城市化率越高，反之则越低，目前衡水市第三产业与第二产业比重约1:2，说明衡水市城市化率相对偏低；城市化率越低，对城市人口扩容及增长影响则越深，主要是新增住房面积需求及持续性的客户隐性购房需求产生影响； 三大产业比重变化表明衡水城市化发展缓慢 / 衡水概况/开发投资 房地产投资占比 7.96% 11.86% 16.52% 21.49% 15.39% 衡水08年提出“三年大变样”城市发展目标，房地产开发进入快速发展期 / 衡水概况/人均可支配收入 万元 衡水城镇居民人均可支配收入不高，恩格尔系数显示处于相对富足阶段 恩格尔系数大于60%为贫穷；50%-60%为温饱；40%-50%为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富足；20%以下为极其富裕。 路北新区 主城区 旅游区 城市发展目标 城镇布局 打造中国首座滨湖度假休闲城市，建造“宜居、宜业、宜游”城市环境 产业发展定位 交通发展定位 / 衡水概况/城市规划 城市未来发展方向：以桃城为中心，主要向南，靠近衡水湖； 衡水市城市总规划『2008—2020』 城市规划区范围：规划总面积约为752平方公里，范围包括：（1）桃城区行政辖区；（2）衡水湖国家级自然保护区（桃城区行政区划以外的部分）；（3）深州市划入衡水市经济技术开发区北区的前王林、后王林、东大屯、李官庄四个行政村。（4）前进大街以西，铁路以南至外环区域为西部经济开发区。 城市发展方向：城市未来主要发展方向确定为向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南主要发展文化教育、旅游服务和生活居住等职能；向西和向东适当控制发展。 城市向南，发展集居住、旅游、文化为一体的高端生活版块； 衡水湖区域定位为“新城市中心”； / 衡水概况/城市规划 城市空间布局：“一湖、一城、一州”城市核心区；“1+6”城镇群组团式发展格局。根据城市发展战略规划，概括为“一湖、一河、一州”。其中“一湖”，是以衡水湖为主体，创造一流水准的湖滨度假区；“一河”指衡水主城区滏阳河为中心，通过改造滏阳河市区段及其沿线，建设商业、文化、教育、商贸、居住五大中心，打造湖滨休闲渡假城市的城市客厅；“一州”，是以冀州历史文化古城为中心，打造文化旅游区。重点发展以冀州和滏阳河为两翼的城市发展