昆明西山别墅物业发展跟产品规划建议.ppt

. 别墅政策 别墅政策 买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。 作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础 昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显 昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求 宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户 从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带 城市房地产市场整体特征总结 . 一.昆明独栋别墅市场分析 二.区域竞争 . 一.用地分析 二.景观分析 景观价值分析 . 滇池板块 世博板块 果林湖板块 昆明购买别墅客户总体特征 . 云南将成为东盟的桥头堡，昆明将成为东南亚的休闲度假中心，太平奥林匹克小镇将成为新兴高端旅游区域。 第三富人区 西山独有的自然资源，太平新区特有的地理位置以及太平新区奥林匹克小镇的确定，都使该区域拥有了富人区的基本特征，随着西山别墅产品升级，万辉星城项目的逐渐成熟以及金碧天下的休闲度假社区的定位，太平已经初步形成昆明第三富人区的雏形，未来随着区域产品的整体升级，该区域必将成为云南乃至东南亚的富人休闲度假乐园。 定位的背景三 形象定位一 定位的支撑点在哪里？ 案名定位 建筑风格定位—四期 特征： 主张“形式追随功能”。 反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。 现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。 代表楼盘： 万科17英里 建筑风格定位—五期 建筑风格定位—六期 产品定位——建筑类别及户型面积定位 功能定位 . 长城脚下的公社 手提箱 双兄弟 竹屋 家具屋 大通铺 万科十七英里 地理位置 “17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。项目三面环海、背靠青山，用地海景线长约662米。 建筑风格 景观 2.涂料－适于海滨气候 2.涂料－适于海滨气候 配套 万科·17不是一个简单的住宅项目，是可以从心理上，功能上满足到人们休闲娱乐的名利沙龙 作为南中国海资产新贵名利沙龙，17英里的会所扮演的角色十分重要，高级的休闲设施、完善的商务功能及优质的服务必不可少。在项目规划指标中，会所、商业面积2000平方米 做配套的原则是兼顾服务业主和商家经营，并体现特色。在内容设置上，满足度假、居住之需，兼顾业主、小孩、老人的需求，设立一些特色配套设施，增强对住户的吸引力，使他们喜欢到此地来度假或居住。 会所功能 安防及物管 安防及物管 安防及物管 . 产品布局 产品全部为独栋，面积150-800㎡，根据地块环境及景观资源的优劣，以及分期策略，产品分布如右图： 示例一： 示例二： 示例三： 示例四： 示例五： 示例六： 小独栋别墅“小面积、大感受”的设计要点 下沉式庭院 室外空间 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。 下沉式庭院 室外空间 玄关和吹拔 小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。 通常小独栋产品的玄关面积在8平米左右即可实现其作用。 地下室、半地下室 小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。 舒适型别墅应该追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度 大面积会客厅 室内空间 舒适型别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。 多处挑空处理 室内空间 挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 舒适型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果。 餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可。 多重庭院 室外空间 多重庭院包括： 前院 后院 侧院 内院 入户院 多重庭院可以提供更优美的景致以及室内外互动空间 一般来讲，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米，即可实现效果 本产品占地面积可达2亩，可营造超大庭院庄园生活氛围。 豪宅别墅产品力体现要点 占有最佳的自然资源及视野 豪宅对土地的大量占有 私家游泳