毛志荣：房地产投资信托基金(资本市场产品创新跟制度创新研讨班).ppt

* 深圳证券交易所 房地产投资信托基金(REITS) 毛志荣 深圳证券交易所 2004年11月 深圳证券交易所 房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的公司或集合资金投资计划；经营活动中所得收入的绝大部分以派息形式分配给股东。 * 1、什么是REITs？ 深圳证券交易所 产品要点: 1.股权类证券投资产品; 2.对投资方向,收入分配有严格要求; 3.避免双重征税; 4.在交易所上市,与普通股票一样交易. * 2、REITs产品的要点 深圳证券交易所 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道; 我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约80%为风险较高的股权类产品，大约20%为债券类低风险产品; 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好。 * 4、我国为什么要发展REITS? 深圳证券交易所 历史: 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被征收公司利润税。 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必须支付公司和个人收入税。 在1960年由于对房地产投资信托投资的需求，艾圣豪威尔总统签署了将房地产投资信托作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。自此，除了一些很小的修改，该条例基本没变。房地产投资信托按此条例可以避免双重征税，享受税收优势。 1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。 1993年退休基金投资REITS的限制被取消。 * 5、REITs 的历史 深圳证券交易所 美国迄今已有300多家REITs在交易所上市交易，市值达三千亿美元。 日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。 * 6、REITs的现状 深圳证券交易所 美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。 亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验,在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似. 亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。 * 7、REITs 的发展模式 深圳证券交易所 投资方向或收入来源: 投资与房地产;或收入来源于房地产 美国:至少75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益 新加坡:至少70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非房地产资产不可超过总资产净值的10%； 收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人 * 8、REITs 的条件 深圳证券交易所 REITs的种类(美国) 资产类:投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。(96.1%) 房地产贷款类:投资并拥有房地产抵押贷款。主要经营有，发放贷款给房地产业主；投资（购买）现有的房地产贷款或房地产支持证券（MBS)。收益主要来源于房地产贷款的利息 (2.3%) 混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%) * 9、REITs的种类 深圳证券交易所 美国REITs投资的房地产分布 * 10、REITs 房地产分布 6.1% 酒店/度假村Lodging/Resort 1.5% MBS 8.5% 分散化资产Diversified 3.6% 自助式储存仓库Self Storage 3.8% 医疗Health Care 2.3% 特殊Specialty 33.1% 工业/办公Industrial/Office 21.0% 住宅Residential 20.1% 零售业Retail 深圳证券交易所 1、具有债券和小盘股票的收益特征 2、与其他金融投资的低相关读较低 3、按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的既期收入； 4、上市交易的REITs较房地产业的直接投资，信息不对称度低；其经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体