天津市国信唐人街商业项目定位跟物业发展建议.ppt

产品篇 四、产品定价方案： 投资样本分析 外铺销售面积 289M2 销售单价：20000元/ M2 总房款：578万元，首付款 290万元(以5万8年计算)。月还款额(以塘沽区农业银行利率计算) 38657元 租金 面积 月租金 月盈利 年回报数额空置率10% 年盈利 总房款 回报 年限 年收 益率 5元/天 平米 289 M2 43350元 4693元 520200元 56316元 578万元 11年 9% 7元/天 平米 289 M2 60690元 22033元 728280元 264396元 8年 12.6% 产品篇 四、产品定价方案： 投资回报率核算： 方法一：租金回报率分析法 公式：月租金*12个月/购买房屋总价款 5元/天/平米 (内铺)： 4800(每月租金)*12个月/576000(总房款)=10% 7元/天/平米 (内铺)：6720(每月租金)*12个月/576000(总房款)=14% 5元/天/平米 (外铺)：43350(每月租金)*12个月/5780000(总房款)=9% 7元/天/平米 (外铺)：60690(每月租金)*12个月/5780000(总房款)=12.6% 产品篇 四、产品定价方案： 投资回报率核算： 方法二：租金回报率法 公式：(月租金－按揭月供款)*12个月/（首付房款＋期房时间内的按揭款） 5元/天/平米 (内铺)：11208(年盈利额)/(290000+23196)*100%=3.5% 7元/天/平米 (内铺)： 34248(年盈利额)/(290000+23196)*100%=11% 5元/天/平米 (外铺)：56316(年盈利额)/(2900000+231942)*100%=1.8% 7元/天/平米 (外铺)： 264396(年盈利额)/(2900000+231942)*100%=8.4% 产品篇 四、产品定价方案： 投资回报率核算： 根据2003全国商铺投资回报率数据统计分析，全国商铺的回报年限大都在8――12年之间，根据我们的调查结果得知：塘沽区商铺市场分析，空置率为10%，整体回报年限在10——15年，而本项目的回报年限在7——11年，收益率高于市场平均水平。 产品篇 四、产品定价方案： 利润核算 销售面积 销售均价 出房率 投 入 成 本 实 现 收 入 利润率 7400平米 18946元 55% 1.5亿元 -6.5% 结束 方案阐述完毕。 谢谢！ 三、理解项目： 5、区域内项目综合竞争力分析： T----威胁点： 项目附近“家乐”超市长期以来已赢得广大购买人群认可，使本项目“E-MART”的介入带来一定威胁，从而对本案造成众多不利因素。 由于此区域内商业居多，业态主题划分全面且细致，故给本项目的介入空间带来不利因素。 本案在年前的地产淡季入市，且此阶段投资者大多属于资金回拢阶段，给本项目销售带来不利因素。 四、理解客户： 基于以上对市场及项目的理解，从居住地区及投资心理分析确定本项目的目标客户主要分为投资类客户与经营类客户两大类，以下对两个月的来电客户分析： 四、理解客户： （一）到访客户面积需求分析： 从以右图表分析可以得出： 客户对60平米以下的产品需求量较大，从产品上讲基本符合我们项目的产品分割，其主要以投资者为主，主要跟该商圈大多数店铺的主题相一致，区域内消费者已经形成了到此商圈购买特色小商品的购买习惯，购买小面积商铺不但易于租赁，而且投资风险相对较低。 四、理解客户： （二）购买与租赁比例分析： 从右图我们可清晰看到，来访客户有购买需求的和租赁需求的几乎各占一半，这对我们今后产品的带租约销售提供了有力的先决条件，并给予自营者以充分的产品空间。同时我们也看到有极大的购买需求，所以对我们的后期的店铺销售提供了有力的支撑。 四、理解客户： （三）到访客户意向业态分析： 业态分析不但可以使我们前期得到很多基础信息并为我们的铺位分割带来很大的参考价值，而且会给项目今后的实际运营带来事先的市场判断，以至于在一定程度上预防后期运营弊病。 四、理解客户： （三）到访客户意向业态分析： 从上图表可以看出，除投资者外，客户意向业态大多数以服饰和餐饮为主，这与我们前期预定的业态方向也较为一致，客户意向业态丰富，可以满足将来各类消费人群的购买需求，增添了本项目整体商业的客户吸引力。其他业态总体比例较小原因原因主要在于与二楼的“E-MART”超市有一定的业态