青岛红树林度假世界旅游地产项目市场研究探究.ppt

青岛红树林度假世界市场研究报告 2 第一章 青岛地产及旅游地产市场整体概况 青岛地产市场整体分析及旅游地产市场说明 第二章 青岛典型类似项目个案借鉴 从三个维度寻找青岛值得借鉴的中高端类似项目，研究其产品和营销手法，为青岛红树林营销推广提供借鉴 报告框架 报告框架 3 青岛地产及旅游地产市场整体概况 PART 1 2013年，市南、崂山区依然是青岛房地产高端楼盘集中区，但是相比2012年，市南区供应量日渐稀少 2013年上半年，岛内整体成交量呈现上升趋势，客户投资意愿上升。 截至2013年9月底，新黄岛区成交1393835㎡，成交均价8018元/㎡，成交面积仍然是青岛最主要区域. 青岛市地产市场整体分析 5 青岛市地产市场整体描述 老城区成刚需主力，崂山区、黄岛区高端度假项目逐渐增多，即墨、胶州等远郊带有度假属性的大盘也有推出 市北区、城阳区、李沧区是刚需置业的传统地段； 随着老城区土地供应的逐渐饱和，新区逐渐成为各开发商的发力点 崂山区、黄岛区则依托其得天独厚的海景/山景资源，吸引越来越多的高端旅游度假项目落户 西海岸经济区合并升级后，发展潜力和投资价值逐步提升，逐渐成为投资度假置业的桥头堡 近三年，青岛市南区、崂山区、黄岛区等滨海景观资源发达的区域成为投资、度假类项目的聚集地 海景和山景资源是投资部分产品的首选； 西海岸经济新区的合并升级，促使本项目成为投资/度假客群置业的桥头堡 青岛旅游地产发展始终是以景点、海景资源为依托，从单一的第二居所向综合性度假休闲区发展 第一阶段 （1990年之前） 八大关别墅群 已有房产的利用 第二阶段 （1990-1995年） 崂山石老人旅游度假区 弄海园（1993年） 第四阶段 （2000-2010年） 即墨温泉镇别墅区 天泰蓝泉 芭东小镇…… 第三阶段 （1995-2000年） 即墨田横区域 华山国际乡村俱乐部（1996年） 即墨温泉镇别墅区 第五阶段 （2010年至今） 西海岸区域 青岛红树林 海上嘉年华 紫檀山 那鲁湾 青岛市旅游地产市场整体描述 5 青岛市旅游收入平均以19%的幅度增长；而游客接待量则以13%的增幅上升，旅游业增加值占GDP的比重平均都在10%左右，对经济的贡献率较大； 根据《青岛市城市总体规划（2011-2020）》表述: 青岛市的城市性质为“国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城”。 青岛市旅游市场发展迅速，新规出炉促进旅游地产发展 数据来源：青岛市统计局、青岛市旅游局； 青岛市旅游地产市场整体描述 8 青岛市旅游地产市场整体描述 1、海景资源是青岛现有旅游地产项目的主题； 2、单一的旅游地产形式正在改观；青岛目前的旅游地产形式有酒店式公寓、产权式酒店、分时度假村、度假别墅、度假村、体育运动度假村、主题乐园等; 3、青岛现阶段的旅游地产可以概括为山海资源和历史人文资源的利用 4、青岛旅游地产的一些项目存在一定的同质化现象，需要有新的思路和新的产品来刺激市场。 9 发展 年代 片区 主要 产品形态 主要资源 代表楼盘 2008年 唐岛湾 高层 唐岛湾海景 海上嘉年华等 2010年 灵山湾 别墅、洋房、小高层 灵山湾海景、小珠山风景区 保利·海上罗兰、世茂·诺沙湾、 万科·青岛小镇 2012年 小珠山北麓 别墅 小珠山风景区 龙湖·原山 黄岛区是青岛大规划发展蓝图的重要组成部分，也是青岛房地产供应量重点所在，目前区域内万科、保利、世茂等一线名企纷纷进驻，此外今年9月份万达集团进驻西海岸，势必为本案区域带来更好的发展前景。 青岛市旅游地产市场整体描述 黄岛区旅游地产市场从2010年起兴起，以小高层及别墅产品为主，并由灵山湾片区向小珠山地区扩展 黄岛区65%的客群是依托于区域内地缘性客户； 余下30%是靠外阜市场的客户支撑，其中20%是山东省内客户资源，10%是依托对中国北方市场的开拓 青岛市区和青岛其他区县外溢客户以往占比较少，重要原因是黄岛尤其是开发区高端项目较少，未形成热点，2013年随着青岛万科小镇入市有较大改善。 与西海岸传统住宅类楼盘主力客户类似，以旅游度假为主题的黄岛区各项目客户多数来源于地缘，但2013年青岛市区溢出客户和省内外实力客户有待挖掘 青岛市旅游地产市场整体描述 11 青岛典型类似个案项目借鉴 PART 2 个案选取维度及原则 根据本案所在区域和产品特征，选择典型个案研究综合考虑三个维度： 1、知名开发企业的高端城市综合体项目 2、项目所在区域内知名开发商开发的具有影响力项目 3、2013年黄岛区亮点项目 华润中心 青岛中心 万科青岛小镇 保利海上罗兰 那鲁湾 达令港 涵碧楼 13 竞品项目位置示意 西海岸几个重点竞品项目，诸如保利