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龚国庆 全国物业管理企业经理岗位培训班培训教材 物业管理概论 一、物业概念 物业—Property 财产、拥有物—房地产、不动产。 单位性房地产的称谓。 已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 二、物业的分类 居住。 厂房（主要指标准厂房）、仓库、库场。 办公。 商业。 交通运输。 二、物业的分类（续一） 邮政、通讯、广播、电视。 宾馆、饮食、服务、旅游。 文化、教育、科研。 卫生。 体育。 三、物业管理概念 书本内容：物业管理企业受物业所有人委托、依据委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并提供综合性的有偿服务。 全国条例：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 四、现代物业管理的产生与发展 19世纪60年代的英国。 工业发展高涨，劳动力需求大。 大量人口的涌入，房屋及设施满足不了需要。 多人使用，环境条件差。 拖欠租金，人为破坏。 严重影响业主的经济收益。 奥克维娅·希尔女士制定了住宅的管理办法。 五、物业管理在香港的发展过程 40年代 大移民潮 木屋时代 50年代 九龙石硖尾大火 早期公屋 60年代 私人大厦 初级物业管理 70年代 美孚新村 综合物业管理 80年代 物业管理成为置业选择因素 六、国内物业管理的发展过程 1981年3月 深圳市物业管理公司成立 1991年 深圳万科“天景花园”成立业主管理委员会 1993年 成立深圳市物业管理协会 1994年 颁布了我国第一部地方性物业管理法规 —— 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 1994年 深圳“莲花北村”首次物业管理招投标 1994年4月，建设部颁布实施了我国有关物业管理的第一个部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，《办法》明确要求在新建小区推行物业管理制度。 1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。 国内物业管理发展过程（续一） 1995年，全国第一次物业管理工作座谈会在青岛召开。 1996年12月3日 深圳“鹿丹村”首次公开招投标 1997年，全国第二次物业管理工作座谈会在大连召开。 1999年，全国第三次物业管理工作座谈会在深圳召开，时任建设部部长俞正声、副部长宋春华出席，宋春华在会上作了《培育和规范物业管理市场，推动物业管理工作健康发展》的报告，会议规模大大超过了前两次会议。 2000年10月，中国物业管理协会在北京正式成立，共有878家物业管理单位成为首批会员，选举产生了首届理事会，理事会恳请宋春华担任名誉会长。谢家瑾任首届会长，徐俊达任常务副会长兼秘书长。 国内物业管理发展过程（续二） 2002年3月，中央电视台《焦点访谈》栏目连续报道了上海某住宅小区物业管理工作人员将业主打成骨折的恶性事件。当年“3·15”消费者权益日，建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾，就物业管理方面存在的问题接受中央电视台《生活》栏目的记者专访。 2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。 2003年7月14日，全国物业管理工作会议在北京召开。（学习、宣传、贯彻条例） 七、《物业管理条例》 2003年5月28日国务院第9次会议通过 2003年6月8日颁布 自2003年9月1日起施行 八、物业管理的基本内容 常规性的公共服务（基本、必须的） 针对性服务（特定、有偿服务） 委托性专项服务 九、物业管理的目的和任务 创造安居乐业的生产、生活环境 A.服务行业—第三产业 B.产品无形—服务 C.产品质量不易量化 物业的保值增值 十、物业管理与传统房屋管理的区别 十一、物业管理的特征 社会化：适应社会化大生产专业分工的需求，需要全社会的参与、监督。 专业化：专门的组织机构、专业从业人员、专业的管理技术。 企业化：物业管理机构依法成立和运作。 经营性：物业管理实行有偿服务，在市场获取合理利润。 十二、物业管理的基本环节 策划阶段、前期准备阶段（前期准备） 启动阶段（物业交付使用初期） 日常运作阶段（正常运作期） 策划阶段 早期介入 A.检讨设计方案（对日后管理不利因素作出改善建议）。 B.参与有关承建商会议，检讨进度。 C.协助列出遗漏工程供发展商跟进。 策划阶段 制定物业管理服务方案 A.确定管理档次。 B.确定服务标准。 C.财务收支预算。 选聘/组建物业管理机构 前期准