房地产开发项目全过程成本精细化管理跟造价控制操作实战.ppt

总目录 第一部分 新政策房地产企业成本管理 第二部分 房地产成本控制重点环节 第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分 房地产开发企业成本控制核算 土地开发成本的核算 一 二 第八部分 房地产开发企业成本控制核算 房屋开发成本的核算 三 配套设施开发成本的核算 四 开发间接费用的核算 土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况， 一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本。 二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。 （一）土地开发费用的归集与分配 （二）完工土地开发成本的结转 一 土地开发成本的核算 （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价 （二）前期工程费 （三）基础设施费 　 （四）建筑安装工程费 （五）配套设施费　 （六）开发间接费 二 房屋开发成本的核算 一、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。 二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。 三、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 三 配套设施开发成本的核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： l.工资　 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。 3.折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4.修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5.办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6.水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7.劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.周转房摊销　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9.利息支出　指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10.其他费用　指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 四 开发间接费用的核算 谢谢大家！ （1）方案设计。方案设计的内容包括：设计说明书；总平面图以及建筑设计图纸；设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等； （2）初步设计。初步设计的内容与工业项目设计大致相同，包括各专业设计文件、专业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。 （3）施工图设计。该阶段应形成所有专业的设计图纸（含图纸目录、说明和必要的设备、材料表），并按照要求编制工程预算书。对于方案设计后直接进入施工图设计的项目，施工图设计文件还应包括工程概算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。 三 房地产设计阶段的设计程序 1.设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。 （1）可以使造价构成更合