物业入伙管理（ppt 26页）.ppt

入伙管理 入伙的意义 全面的第一次接触 不是问题，而是机会 法规中没有“入伙”概念 入住 入住 第三条　《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续；入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则 入伙的案例 第一类，没怎么研究协议，就签了，然后入伙。 第二类，认真琢磨协议，改了不少条款，然后签了，入伙。 第三类，什么协议也不签，也不入伙。 第四类，只拿钥匙住进去，但不签任何协议，不承认是入伙。 这个案例说明了什么？ 入住是个法律控制行为，具有法律效力。 物业管理公司的角色和职责。 高院的司法解释。 物业管理公司的入住管理工作（一） 房屋的准备 锁匙的准备 验收工具：米尺、水桶、电灯、水平尺、打压机 验收的标准：门、窗、玻璃、地面、墙面、管线、地漏、开关等。 入住验房看什么？ 钥匙的准备 钥匙的交接情况 钥匙的发出情况 钥匙柜的管理 备用锁的准备 入住验房看什么？ 门要运用自如 窗的验收 墙壁要平滑 地板不能有回音 顶棚是否空鼓、脱落 厨房要有防水 电路是否正常 物业管理公司的入住管理工作（二） 人员的准备 各部门人员的补充 新入职人员的培训 现场工作期间的临时组织架构 新入职人员的培训 培训内容 企业文化 楼盘基本情况 行政人事制度 行业法规 物管基础知识 现场工作期间的临时组织架构 领导协调组（负责内外关系协调、重大问题的督办等）； 接待引导组 资料验收签约组； 收费组； 验房组； 资料收集与钥匙保管组； 客户问题处理与协调组。 物业管理公司的入住管理工作（三） 制度的准备 公司规章制度的建立 各岗位职责、权限的明确 确定各岗位工作程序与作业规程 物业管理公司的入住管理工作（四） 物资的配备与补充 固定资产类的配置 办公易耗品配置 管理、生活用房的装修 员工制服、装备的配置 各类维修工具、设备的配置 交通、通讯工具的配置 标识、标牌的制作等 物资的配备与补充注意事项 1、 本着合理配置、保障利用、成本节约的原则，按供应商体系要求及标准配置； 2、 拟定一个周密的计划，计划应确切列出物品分类、单价及金额，以求切实可行； 3、 配置阶段应结合项目实际情况，充分考虑本项目与公司物管CI形象系统的相互协调、规范问题。 物业管理公司的入住管理工作（五） 入伙流程和方案的编制 制定入伙流程图 业主收楼流程和钥匙的交接 房屋质量问题的处理程序 入住后的工程维修配合措施 业主收楼流程和钥匙的交接 基本流程：欢迎接待→验明身份与资料→资料收取→文件填写→费用收取→验房、记录→移交钥匙→资料、归档 房屋质量问题的处理程序 业主提出整改要求→物业公司反馈发展商→发展商协调施工方整改→整改完毕信息反馈物业公司→物业公司通知业主验收 物业管理公司的入住管理工作（六） 入伙资料的准备 资料的编制、审定、印刷及分类、整理。 入伙通知书的编制 入伙通知书的制定和印刷；业户身份的确定；入伙通知书的发放。 入伙资料 1、《入伙通知书》；2、《前期物管协议》；3、《业主手册》；4、《委托银行代扣款协议书》；5、《收楼书》；6、《房屋质量问题报告》；7、《业主登记表》；8、《区域防火责任书》；9、《住宅使用说明书》；10、《住宅质量保证书》；11、《装修指南》；12、《精神文明公约》；13、《业主公约》、14、其他相关资料。 物业管理公司的入住管理工作（七） 收费 物业公司的定位问题。 代收费。 委托服务费。 押金。 预收管理费。 物业管理公司的入住管理工作（八） 入伙仪式 入伙仪式的策划 入伙仪式的准备 入伙现场的布置 入伙仪式的组织 入伙仪式的策划 入伙仪式方案的制定 1、仪式目的；2、参加人员（到会嘉宾）；3、仪式开展的形式；4、仪式所需物资及成本；5、具体仪式安排步骤及管理办法。 入伙仪式方案的审核、确定 入伙仪式的准备 所需物资的采购 节目排练 场地布置 入伙现场的布置 入伙办理大厅的布置 安全保护措施 入住宣传、展示布置 现场标识、引导牌设置 入伙仪式的组织 现场服务 仪式的主持 现场秩序的维持 仪式后的现场清理 突发事件的处理 费用问题 收楼标准 后勤服务等 * *