房地产市场 完整版.doc

我国房地产市场的现状、存在问题及对策分析 我国房地产市场的现状、 存在问题及对策分析 组员：邹宏敏 20073110135 王慧英 20073110122 吴杰 20073110125 乔淼 20073110120 我国房地产市场的现状、存在问题及对策分析 我国经济能够持续繁荣十几年，作为国民经济发展的支柱产业，房地产可谓功不可没。在我国任何一个城市里,随处可见的建筑工地显示着这个城市的繁荣向上，银行里则挤满了到处前来办理房屋按揭贷款手续的人们。想像一下，如果一个城市缺少了房地产这个行业，那么这个城市的经济发展就缺少了龙头，城市发展就缺少了“启动机”。 要深入探究我国房地产市场的状况，首先要做的是了解该市场的基本概念、市场结构以及我国房地产市场的发展进程。 一、房地产市场概述 房地产产品的运行过程必须经历土地和生产资料的购买、房地产开发建设、房地产商品的消费三个环节 狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动（买卖、租赁、抵押等）的场所，房地产商品在市场供给与需求的相互作用下，通过市场流通实现其价值。 广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和。 房地产市场的运行环境及影响因素是多方面的，我们可以从以下表格来了解： 房地产业运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及公众对待外资的态度等 经济环境 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策 技术环境 技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等 资源环境 土地、能源、生态等自然资源条件 国际环境 国际资本流动和经济的全球化 二、房地产市场的结构 房地产市场包含三个基本组成要素：房地产市场的主体、房地产商品及其相关的权属和房地产市场交易组织。房地产市场的主体即市场的主要参与者，包括：房地产的使用者和消费者（个人、集体、公共组织以及政府单位）、房地产的供给者（可以是作为土地所有者的国家，也可以是企业和个人等）、作为管理者的政府（包括中央政府和各级地方政府）和房地产市场中的各种中介组织机构（如物业管理机构、专业咨询机构或人员等）。 房地产市场的供给主体通过综合考察以及详细讨论，计划、修建相应的房地产产品，在此期间需要相应的一些专业机构和人员提供辅助服务活动，生产的房地产产品，可以出售或出租给需求主体，而这一系列的生产活动在管理者的监督下进行。 房地产市场运行结构是一个庞大而又复杂的市场体系，按不同的市场分类标准，可以对房地产市场进行不同的分类划分，而且，每个市场又可以进行市场细分。在此不一一列举，但可以从该市场运行的结构体系图反映出来： 土地市场 房地产开发建设市场 房地产商品交易市场 房地产金融市场 建筑装饰材料市场 中介服务市场 物业管理市场 G—W ……P…… W’—G’ A S Pm 三、我国房地产市场的发展进程 要研究其发展进程，首先必须明确，我国房地产市场与欧美国家的根本性差异：欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。 1、2008年9月以前的房地产市场和房地产政策 1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：第一阶段，1998年-2003年；第二阶段，2003年-2007年；第三阶段，2007年-2008年9月。 （1）第一阶段，1998年-2003年 该时期的特点是研究如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。 （2）第二阶段，2003年-2007年 2003年的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。 2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。在2003年-2