现代房地产项目建筑规划设计价值讲义_20页.doc

PAGE PAGE 2 现代房地产项目的规划设计价值 主持人： 今天的主讲人是来自五合国际的陶滔先生，陶滔先生是中国城市规划学会居住区规划委 员会秘书长，五合国际建筑设计集团中国区总经理。二十年城市规划经验，师从建设部住宅 专家吕俊华教授，加拿大麦吉尔大学访问学者。主要作品有：国家时间住宅工程川府新村规 划设计；西城区控制性详细规划；奥运会运动员村规划研究；国家康居示范工程昌吉世纪花 园规划设计、银川世纪小区规划设计。 陶滔： 大家上午好，刚才听到各自介绍，我觉得这个课还是很不好讲的，因为以前大多都是直 接从事开发企业的一些朋友，今天还有我的同行，设计规划界的一些朋友，所以我想在讲的 过程中，也是希望大家能够共同有一些互动讨论，有问题可以及时提出来。 今天我的题目是房地产项目的规划设计价值，这也是这几年在从事为开发商提供规划服 务设计过程中的一些个人体会，因为上一次是百年建筑找我要了一个提纲，我准备了一个一 天的提纲，后来给我的反馈意见是理论性太多，所以，今天主要是围绕具体的案例来讲。 房地产项目的规划设计概述，我接触过很多的开发商朋友，可能没有从事过设计和规划 的朋友，往往容易把设计和规划搞混，其实这里面有很强的区别。这个问题主要涉及到我们 工作的阶段性，以及前期的工作计划建立的时候，设计的一些阶段目标。如果这个搞不清楚， 可能在项目的前期规划设计过程中，往往容易走很多的回头路。其实我个人体会在很多项目 中，很多开发商不是因为他不重视规划设计，重要的是他很重视这个，但是他不知道这里面 每个阶段的目标，所以就导致在规划设计过程中，几乎都是折腾时间，往往浪费了至少三分 之二的时间。所以有时候阶段性工作不清晰，会容易造成一些时间上的成本。 今天主要讲四个内容：一是规划与设计到底是什么？二是项目规划是什么？三是项目设 计是什么？四就是复合地产综合规划与设计。 　　一、规划与设计--不同的思考方法和工作目标 　　 1、项目规划--计划、策划与系统 　　从概念上来说，项目规划主要是解决什么问题呢？是解决计划、策划与系统建立的问题。 很多的开发商拿到项目以后，脑子里想的更多的是形象，我的项目要做成什么北欧简约的形 式，或者是东方古典的形式，很快进入到形式的东西，但是实际上一个项目的规划跟开发公 司内部的工作计划是一样的，本身要对这块地这个项目做一些合理性的评估，尤其是现状、 环境以及相应的政府规划条例，还有一些市场上的行为做一些判断。那么，只有通过这样一 些前期的工作，才能确定出我们的项目在建设过程中，如何一步一步去建设。 　　 2、项目设计--定位、布局与形态 项目设计更多倾向于定位、布局与形态，包括我们大家通常喜欢考虑到的风格、形式等 等这样的一些内容。 所以，二者在关注点上有很大的区别。 　　二、项目规划--着眼于过程的工作方法 　　 1、项目规划-计划、策划与系统 ①项目准备书 项目准备书涉及到项目本身的计划关系，以及最终的产品目标，在这样一个过程中，需 要提供出如何从你的初期的目标确定，延续到最终的目标实现，这是一个全程的规划过程。 ②项目策划书 这和规划的前端-市场策划有很密切的关系，因为现在我们所接触的开发项目，尤其我 们在座很多都是从事商业开发的开发商，它是由市场决定你产品的内容，所以它和我们以前 的规划，和我们现在制定的大型的城市规划不一样，项目规划基本完全是依托于市场策划。 市场策划就涉及到我们对一个产品的判断，实际上还是围绕着我们工作的最终目标进行考量。 ③系统框架 在上面两个工作准备好以后，规划的真正具体工作就是建立一个系统的框架，就是我们 在这块土地里面应该有什么样的交通系统、什么样的管网系统、供应配置设施系统等等。这 些系统建成以后，就可以推进到单体设计里面每一期产品的设计，所以往往我们在规划层面 上，最终的目标是构架系统框架。要注意产品定位、基地上的产品布置及产品形象， 2、项目规划--着眼于过程的工作方法 　　我们以前经常讲规划规划，墙上挂挂，因为我们的形势变化太快了，规划作为一门预测 学科，永远是在修订修编，我们知道城市整体规划，按《城市规划法》，一般制定20年的城 市总体发展规划，实际《城市规划法》里面要求五年一修编，在各城市市长那里基本是两年 一修编，要随时调整整个城市总体规划和城市经济发展的关系，以及城市社会化的关系。所 以在这点上我们一直把规划定位为一种过程，而不是一种结果。 　　 （1）项目前期工作：系统方法的建立 这里面涉及三个层面的判断： ①技术路线：我们知道房地产开发是一个非常复杂的过程，但作为规