香港跟台湾地区的物业管理.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（）专业提供企管培训资料 香港及台湾地区的物业管理 第一节　香港的物业管理 从发展的角度考察，香港楼宇、屋村管理始于第二次世界大战后的50年代，随着楼宇、屋村规模的迅速扩大和相应出现的人际关系、社会经济问题的复杂化，楼宇、屋村管理也日臻完备，日趋制度化和规范化。 在第二次世界大战以前，香港人口不足100万，其社会经济的发展与城市建设还比不上广州、上海，很少看到高楼大厦，房屋多属平房式建筑，即使是最豪华的“洋楼”也只有三至四屋，整幢楼房的业权仅属一个业主所有，因而楼宇屋村管理的概念尚未形成。 第二次世界大战结束后，一方面遭到战火摧残，房屋残破短缺；另一方面有大量人口由中国大陆涌入港岛，人口剧增。到1947年底，全港人口已增至180万，1951年达200万，此后，每隔10年约增长100万，到90年代初，已近600万人。急剧增长的人口需要大批量地提供住所，于是大型楼宇应运而生，拥有百个以上单位(元)的大型“唐楼”相继推出，并由发展商分层、分单元地出售或出租。人口密集、户权分散的情况带来治安等各种问题。如何保持宁静、安全的公共环境，日益成为人们亟待解决的实际问题。于是，一些大楼开始聘用“看更”为居民服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作，这就出现了楼宇管理的萌芽和雏形。 更大规模和更大型楼宇的建设出现在1953年石硖尾木屋区发生特大火灾之后。50年代初，尽管开始投建大型楼宇，但远远跟不上人口的剧增，仅有的17万间住房挤住着100多万人，仍有四分之一，约二三十万人居住在用铁皮、木板搭建在荒地或山边的简陋棚屋里，这些木屋同各种灾害结下了不解之缘。1953年圣诞节之夜，九龙石硖尾木屋区发生一场大火灾，大火从当晚九时烧到第二天上午，火势蔓延不已，使5万人无家可归，形成严重的社会问题。这就迫使港方当局由政府出面大力组建一批批楼宇。为此，制定了早期的“公共房屋计划”，并设立了相应的机构。于1954年，成立徙置事务处，专门负责兴建和管理应急的徙置楼宇。继而成立屋宇建设委员会，负责建设和管理较为正规的楼宇，第一个拥有大量楼宇的屋村于1958年落成；另外政府部门工务局也兴建设备齐全的屋村，并由屋村建设委员会负责管理。为筹划和管理好一批批公共楼宇和屋村，政府特从英国聘来房屋经理，至此，专业性房屋管理概念才正式引进香港。 一、香港物业管理的发展历程 从香港物业管理历史发展的进程考察，香港物业管理来源于英国，结合当地实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，当时，英国社会上有些热心人士兴建一些普通住宅，以低租金租给从农村迁移城市的工人家庭居住。因缺乏公共道德教育和完善的管理，在这些住宅中，经常出现严重的卫生问题、破坏建筑与设备及拖欠租金等问题，使得居住环境差，房屋业主的利益得不到保障。1880年至1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔(OctaviaHill)的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。为此受到英国政府有关部门重视，开始在国内普遍推行物业管理工作。 (一)香港物业管理的兴起 香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火通道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注。 由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部年期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。 总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。 随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务还难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业主立案法团”由半数或半数以上的自住(用)业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一