我国房地产市场垄断程度研究探究--勒纳指数的测算.pdf

第! 期 （总第#$ 期） 财 经 问题 研 究 ’()*+, ! （-+.+,/0 1+,2/0 ’34 #$ ） %%# 年! 月 !#$%’ () *+)$)+$, $)- .()(/+ 0##1# 5/,67 ，%%# ·理论研究· ! 我国房地产市场垄断程度研究 ———勒纳指数的测算 李宏瑾 （中国人民银行 营业管理部金融研究处，北京 8%%%9# ） 摘 要：房地产市场的一个重要性质就是竞争的不完全性和垄断力量的存在。勒纳指数是衡量 市场垄断程度的一个重要的指标。本文分别针对我国和各省 （市、区）的面板数据、各年截面 数据以及我国和各省 （市、区）的时间序列数据等样本，对房地产市场的勒纳指数 （即市场的 垄断程度）进行了测算。结果表明，我国房地产市场的垄断程度相当严重；虽然随着市场经济 进程的深入和经济的发展，房地产市场的竞争状况逐渐好转，但这一过程非常缓慢；为了确保 房地产市场的长期健康发展和居民福利的提高，今后政府应将促进房地产市场竞争作一项基本 的方针政策。 关键词：房地产市场；垄断；勒纳指数 中图分类号：:;4 ; 文献标识码：= 文章编号：8%%%8$?（%%# ）%!%%%!%; 一、引 言 根据市场企业的数量、企业产品的性质、企业对产品价格的影响力以及企业进出市场的难易程度， 新古典经济学将市场分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断四种市场结构，并已证明，后三种结 构的市场产品数量都依次低于且价格都依次高于完全竞争市场。也就是说，只要市场不完全，就必然产 生效率的损失和社会整体福利的下降。 就房地产市场而言，由于房地产行业具有资金密集、开发规模大的特点，同时，我国政府对房地产企 业的管理实行严格的行业准入制度，这样房地产市场存在着一定的进入壁垒；而房地产建设投资周期长 的特点又决定了企业在退出房地产业时也存在一定的障碍。房地产企业的数目与具有完全竞争行业的 企业数目相比，相对而言要少得多。同时，虽然房地产业的一个显著特点是产品的异质性（如存在级差 地租、住宅、别墅、经济适用房等产品质量上的差异），但我们应该看到，在同一类型的产品上，各企业提 供的产品差别实际上并不是很大的。故此，我们可以判定房地产市场至少不是完全竞争市场。 %%9 ）的研究，8@@; 年以来（尤其是%% 8—%%! 年间），我国各城市住宅价格的 根据沈悦、刘洪玉（ 高速增长已经不能很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释，用完全竞争的房地产市场模型 已经无法很好解释我国房地产市场的现状。在这样的不完全市场结构下，作为市场供给方的房地产企 ! 收稿日期：%%9 8% 作者简介：李宏瑾 （8@;—），男，山东安丘人，硕士，主要从事微观经济学、金融监管理论研究。 万方数据 % 财经问题研究 ##5 年第$ 期 总第56 期 业所提供的房产数量必然无法满足广大居民的实际需求，而房地产价格也必然高于完全竞争市场状态 下消费者所能够承受的水平，商品的市场价格必然高于其在完全竞争市场条件下由各厂商的边际成本 ［!］ 所决定的价格。 况伟大（##$ ，##% ）根据’()**+,-（!.. ）空间竞争模型，构建了一个一般性的空间竞 ［ ］［$ ］可见，无论是实证检验，还是理论模型， 争模型，得出了的空间垄断是北京市房价刚性的根本原因。 均已证明我国房地产市场是一个不完全竞争的市场。 那么，如何来衡量市场的垄断程度呢？在产业组织理论中，判断市场垄断程度和市场势力通常要用 到行业集中程度指标，即考察几家最大的厂商的产量或销售额在全行业市场中的影响力量，具体的方法 有赫芬达尔—赫希曼指数（/