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5. 价格信息收集 购房客户： 问卷抽样访问和电话访问，查阅客户来访登记； 投资信息 ： 大型生产项目投资建设信息、外地流动投资信息、本地投资动向信息； 其他渠道： 通过与各方面的人员有意无意的闲聊进行了解。 对于销售规模和价格走势的历史记录（最好5年以上）调查尽可能了解。 价格分析研究 在制定房价的时候，通常需要解决的主要问题是如何确定项目的整体、分期、分区、分栋的核心均价和每栋的价目表。市场调研必须拿出无可争议的事实依据，并提出合理的建议，才能帮助解决上述问题。 在确定项目核心均价时，项目开发经营成本通常只能作为确定价格的底线，房地产价格理论也只能作为参考，更多的是市场中和项目本身的一些关键因素的影响。 影响中国房地产价格变动的主要因素 成本变动因素 项目产品因素 市场供求因素 政治政策因素 文化心理因素 价格与需求互动的影响 相关行业互动因素 其他重大因素 区域性因素 分析研究 影响房价波动的因素众多，在进行市场调研的过程中，应重点从以下几个方面去分析： ● 目前当地的整体消费水平和潜在的购房能力，项目片区目标客户群的购房能力如何； ● 当地的历年房价整体走势，推动每次房价升幅的因素各有哪些； ● 影响当地未来房价的关键因素主要有哪些，重点关注当地投资性购房比例和有无外来投资炒房的可能性； ● 本项目的基本条件与特质。 价格分析研究——宏观环境理论依据 国家经济态势 根据国家经济态势，判断价格未来走势的大趋势。过去一直处于乐观状态，但现在全球经济一体化的大背景之下，国际经济的动荡将使中国的国家经济态势变得令人捉摸不定。传统的宏观环境理论依据已经难以解释和推断国家的宏观经济态势。 在这样的情况下，市场调研对于国家经济态势更是不可忽略，尤其是国际金融家和众多的热钱，具有随时都想颠覆中国经济的野心，虎视眈眈地注视着中国。未来的道路处处可能都会遇到险滩，城市越大风险也将越大，必须随时关注。 价格分析研究——宏观环境理论依据 城市经济指标 根据项目所在城市的有关经济指标（人均GDP、人 均年收入、人均可支配年收入、产业增长结构、人 口增长结构与消费水平、银行年末居民存款余额等 判断该城市的购买力水平和价格上涨的空间。 （参见投资决策调研部分） 价格分析研究——中观环境市场依据 市场供销量 根据上年与当前市场供销量之比，判断对未来几 年价格波动的影响； 市场价格走势 根据当前该城市各区域与项目本片区销售均价的 差异，判断项目本片区未来的平均价格趋向； 市场价格与价差 根据当前该城市各区域与项目本片区价位的差 距，判断项目本片区未来的可实现的最高价； 价格分析研究——项目微观市场价格竞争 竞争楼盘价位 将竞争楼盘的价位与各区域及项目本片区平均价 位及销售情况进行比较，寻找本片区价格平衡点； 竞争楼盘性价比 通过竞争楼盘与本项目的性价比，推断本项目的合 理价位，并挖掘提高项目价格竞争力的可能性； 竞争楼盘付款方式与优惠条件 通过对竞争楼盘付款方式与优惠条件的调研，提 出竞争对策。 楼盘Ａ 楼盘Ｂ 规模 园林 价格 户型 面积 装修 营销 销售率 分析模型——雷达图 案例分析 价格分析研究——项目产品价值 项目价值支撑点 对本项目的地段、建筑、环境、配套等进行深入分析， 从中寻找项目价值支撑点（必须是购房者关注的才能成 为支撑点）； 项目特质与附加值 房地产的特质决定其价格的附加值与其他产品不一样， 常常会出现其附加值大于传统意义上的价值。充分挖掘 项目的特质，例如自然资源、周边环境、产品、形象、 品牌、都可以作为提高项目附加值的亮点。 价格分析研究——项目产品价值 资产价值——投资载体 由于土地的固定性、稀有性和唯一性，在正常情况下，土地是不会贬值的，并且随着土地供应的不断减少与不断的改良，需求的不断增加，而具有升值的潜力，因此，房地产具有保值与升值的作用，是国际上传统的投资产品，许多投资者这将其作为一种投资的载体。某一城市房价的飙升往往与投资购房有关，如果当一个城市中以投资为目的的购房者一旦超过30%，房价就会被迅速拉高，如果达到4、50%，房价必然要飙升。 价格分析研究——目标消费者需求 消费者对项目的关注点 不同的消费群对于物业的关注点都不 一样，制定 价格的理由必须与消费者的关注点相吻合； 消费者心理价位与实际成交价位