各国的物业税跟其他房地产税收政策.doc

世界各国物业税和其他房地产税收政策 国外房地产税收概述 国外房地产税收体系主要分为三大类： 第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。 一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。 个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的 HYPERLINK /nongcun/ 农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。 第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的 HYPERLINK /Law/ 法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。 第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。 各国房地产税收政策一览 瑞典： 不动产税(property tax，即国内所说的物业税)，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。 税务评估价值一般相当于税务局所认定的市场价值的75%。瑞典税务局根据自己一套评估体系对不动产的市场价值进行评估认定。每几年需要重新评估一次，现在一般六年一次大调整，3年一次小调整。但为了鼓励多建房屋，新建的房子5年内免税，接下来5年按照50%税务评估价值起征。如果瑞典居民在境外拥有房产，就按当地市场价格的75%作为税基。2005年首都斯德哥尔摩住房的平均税务评估价值为163万瑞典克朗(1克朗约等于1.1人民币)，而北部很多省份只有30-40万瑞典克朗。 2001年起瑞典法律规定，对于靠正常收入维持的家庭来说，不动产税最高不能超过其家庭收入的5%。 出租房子收入的营业税，按照抵扣后出租收入的30%交税。这个出租收入的税基计算是，首先从出租房子收入总额中免除4000瑞典克朗，然后如果是房子主人自己出租，还可以再免除其其中20%。剩下余额交税。 出售房子收益的增值税。售房价格，在扣减房子买入价格、中介的交易费、装修费用后，如果有盈利，按按盈利的三分之二的缴纳30%的所得税，但如果亏本，亏损的全部都可以在个人所得税的税基总额中抵扣。这个不仅适用于单栋独立住房(相同于国内别墅的那种住房)，也适用于共同产权型公寓。 房屋交易的流转税。向买主征收。税率是，如果个人1.5%，如果公司/法人3%。税基根据出售价格或者税务评估价格，取两者高值。 住房抵押贷款的印花税(stamp duty))。按照住房抵押贷款总额的2%征收。 　　 财富税(wealth tax)。任何形式的净财富(市值减去贷款)包括房产净值都要征收财富税。2005年，如果单个人的净财富超过150万，家庭超过300万，都要按照超过这个数值的差额的1.5%交税。对于房产的价值认定也是采用税务价值，一般相当于税务局所评估的当前市场价值的75%。股票价值按股票市面价值的80%认定。2004年有33万瑞典人(想到于瑞典总人口的3%)缴纳了财富税，总额为52亿瑞典克朗。 瑞典房地产税在全国总税收收入中基本占到3%左右(2003年)。这个水平在欧洲算比较低的，2003年芬兰2.3%，挪威2.5%，比利时为3.2%，丹麦为3.8%，法国为7.3%，欧盟平均水平为5