房地产投资跟国民经济.doc

李灏：房地产投资与国民经济 2007年第2期 总第9期 PAGE 38 PAGE 39 房地产投资与国民经济 李灏* 李灏，中南财经政法大学2007届毕业生，现就读于上海财经大学公共经济与管理学院投资经济专业。 * 李灏，中南财经政法大学2007届毕业生，现就读于上海财经大学公共经济与管理学院投资经济专业。 摘 要：从发达国家的发展历程看，房地产开发投资都经历了一个快速发展的阶段，为房地产业成为国民经济的支柱产业奠定了基础。改革开放以来，我国房地产业发展发展势头迅猛，突出表现为房地产开发投资的快速增长。目前，房地产开发投资已在国民经济中占有重要地位。本文的主要目的就在于研究房地产开发投资与国民经济之间的关系。 房地产开发投资对国民经济的影响表现为正反两个方面。房地产开发投资既有作为总需求的一部分拉动国民经济增长的直接贡献，又凭借房地产业的高度关联性带动国民经济其他部门发展，房地产资本形成则为国民经济的长期发展提供了生产要素储备，表现为对国民经济的间接贡献。本文在理论定性分析的基础上，结合定量测算直接和间接贡献。同时，本文从通货膨胀、金融风险、空置率、房价收入比等几个方面，按房地产开发投资发展的不同阶段阐述房地产开发投资对国民经济的负面影响。 关于国民经济对房地产开发投资的影响，本文首先从经济周期的角度说明不同时期国民经济对房地产开发投资既有促进又有制约，并选取国民经济运行中对房地产开发投资影响最大的几个要素，同时也是近年来房地产调控的重点——土地、金融、税收、房价，由理论结合相关宏观政策来具体阐述。分析结果表明，近年来房地产开发投资已经走出了20世纪90年代中期以前大起大落的发展阶段，进入了快速平稳的发展轨道，对国民经济和相关产业的带动效应明显。投资规模不但没有超出国民经济的承受能力，反而随着城市化进程的加快，还有进一步加快发展的空间。但投资规模的扩张过程中要特别注意土地资源的合理利用和房地产金融风险的防范。投资结构不合理的问题非常突出，表现在空置率、房价收入比等指标上，对房地产开发投资结构的调控仍然应该成为未来房地产业调控的重点。 关键词：国民经济；房地产业；房地产开发投资 引言 纵观发达国家的经济发展历程，房地产业都扮演了重要的角色。在发达国家经济起飞阶段，房地产业出现了快速发展时期。英国在19世纪初 根据罗斯托的估算，英国的起飞阶段大致在1783~1802年，德国的起飞时间大致在1850~1873年。详见罗斯托：《经济增长的阶段——非共产党宣言》[M]，郭熙保、 根据罗斯托的估算，英国的起飞阶段大致在1783~1802年，德国的起飞时间大致在1850~1873年。详见罗斯托：《经济增长的阶段——非共产党宣言》[M]，郭熙保、王松茂译，北京，中国社会科学出版社，2001. 谢经荣、叶剑平等：《房地产业与社会经济协调发展研究》[M]，北京，中国人民大学出版社，2005. 梁荣：《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》[M]，北京，经济科学出版社，2005. 中国的经济“起飞”阶段大致可以从改革开放开始算起，按照发达国家的经验，中国的房地产业也应该进入一个快速发展阶段。事实上，自1985年开始，中国房地产业增加值的增长速度开始快于GDP增长速度 梁荣：《 梁荣：《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》[M]，北京，经济科学出版社，2005. 改革开放以来中国经济发展的一个重要特征就是高投资，高增长，经济增长与投资关系密切，固定资产投资增长率与GDP增长率波动情况高度一致，如图1所示。据社会科学院经济研究所宏观课题组1999年的一份研究报告，1979—1997 年实际投资增长率与 GNP 实际增长率的相关系数高达0.795，名义投资与名义GNP相关系数更是达到0.99 中国社会科学院经济研究所宏观课题组：《投资、周期波动与制度性紧缩效应》 中国社会科学院经济研究所宏观课题组：《投资、周期波动与制度性紧缩效应》[J]，载《经济研究》，1999（3）. 图1 历年GDP名义增长率和固定资产投资名义增长率 数据来源：根据历年《中国统计年鉴》整理绘制 从投资的效果来看，有学者从生产率的角度，依据柯布道格拉斯生产函数对中国资本生产率进行了测算，1979－2003，经济增长中有54.6%应归功于固定资产投资所沉淀的实物资本投入。进入21世纪，固定资产投资增长率逐渐走出上世纪90年代中期以来的低谷，2003－2006年平均增长率为26％，2001年以后，投资需求对GDP增长的贡献率由2000年的21.7％迅速攀升，2001－2005年平均投资贡献率为51.2%，如表1所示。同时