深圳市xx综合小区物业管理方案计划（doc 11页）.doc

深圳市XX综合小区管理方案  目录 一、项目概况———————————————— 二、经营宗旨和经营目标——————————— 三、物业管理模式—————————————— 四、组织结构和人员编制——————————— 五、物业管理收支与利润测算————————— 六、管理总体目标与分项目标————————— 七、物业管理制度及岗位职责（略） 八、物业服务内容、标准及质量保证措施（略） 九、方案编制说明—————————————— 一、项目概况（预设情况） XX综合小区位于深圳市XX区XX路XX号，东临XX路，南靠XX路，西邻XX大厦，北接XX小区。 小区共有四栋塔楼组成。其中A、B栋为高层写字楼用途，总建筑面积为50000平方米；C、D栋为高层住宅（公寓），总建筑面积为40000平方米。每栋均有一个独立出入大堂，各配有三部电梯。小区对外封闭，有东、南两个出入口，东门为正门。小区占地20000平方米，绿化面积5000平方米。电梯维护服务对外全包，无中央空调。 假定小区已完成入伙，进入正常管理期，无新增筹办费用，无租赁业务。管理费标准暂按三级物管资质标准进行计算。 小区主要建筑经济指标如下： 项 目 计量单位 数 值 小区规划总用地 m2 * 1.办公用地 m2 * 2.住宅（公寓）用地 m2 * 3.公建用地 m2 * 4.道路用地 m2 * 5.公共绿地 m2 * 6.其它用地 m2 * 总建筑面积 m2 120000 1.写字楼建筑总面积 m2 50000 2.住宅（公寓）建筑面积 m2 40000 3.公建面积 m2 * 4.地下车库及人防 m2 * 平均层数 层 28 容积率 7.5 地下停车率 % * 地下停车位 辆 260 地面停车率 % * 地面停车位 辆 50 绿地率 % 25 二、经营宗旨和经营目标 ● 经营宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 ● 经营目标 物业公司将以优质服务为基础，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。以多种经营为手段，达到社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收的经营目标， 三、物业管理模式 物业公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托多年物业管理的成功经营模式和经验，建立完善的ISO9002质量管理体系；根据XX小区的自身客户定位、物业特点，以及小区所处的地理环境，我们采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，建立有自身特色的物业管理之路。 四、组织结构和人员编制 1、管理处组织架构 管理处经理 　 经理助理 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 工程部 保安部 环境管理部 服务中心 设备维护基本维修 安全保卫消防管理 卫生保洁绿化园艺 行政客服收款统计 　 　 　 　 　 　 　 　 　 设备组 维修组 安保组 消防组 车管组 保洁组 绿化组 物业助理 兼文员 物业助理 兼财务 2、管理处组织架构描述及人员编制 　　管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制。各岗位所需人力资源配置实行物业公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。 管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。 根据以上架构，管理处共设立人员编制69人，具体安排如下： （1）.管理处设经理1人，在物业公司总经理的领导下负责管理处的全面工作，实现公司制定的管理目标和任务。 　　（2）.管理处设经理助理1人。由于该小区加上停车场、公共面积等超过10万平方米，面积较大，管理任务较重，特设立该职位。其主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本。 （3）.管理处设工程部7人（含部长）。其职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及客户的报修工作。其中设部长1人、设备组3人、维修组3人。 （4）.管理处设保安部46人（含部长）。其职责是负责小区治安、消防、交通车辆的管理工作。其中设部长1名，其余人员分三班设岗。具体岗位包括：班长1人，前门岗1人，后门岗1人，大堂岗4人（4个大堂），中控室兼消防值班1人，地下车库2人（假设地下车库有2层），巡逻岗3人，车辆管理员2人。 （5）.管理处设环境管理部12人（含部长）。其职责是负责小区内的卫生保洁、园艺绿化工作，营造小区良好的工作和生活环境。其中设部长1人，另设绿化组1人、保洁组10人。保洁组原则上按每1万平方米配1人的标准设置。每栋楼2人负责（共8人），1人负责大堂和车库，1人负责地面公共区域。 （6）.管理处专设服务中心（即办公室）2人。其中物业助理兼文员1人（职责