房地产投资跟评估.ppt

房地产投资与评估 浙江理工大学经济管理学院 刘友平 2010年2月 第一章 导 论第一节 房地产与房地产市场 一、房地产的基本概念及特征 （一）基本概念 （二）基本特征 不可移动性 耐久性 高价值性 异质性 二、房地产业 房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括： 1.房地产开发、建设、经营 2.房地产买卖、租赁 3.房地产抵押 4.房地产典当 5.房地产评估 6.房地产置换 7.房地产咨询 8.物业管理 9.房地产金融 三、房地产市场 （一）房地产市场的特征——非完全性 1.完全竞争市场的特征 交易者众多 产品是同质的 交易信息是完备的 生产要素自由流动 2.房地产市场的特征 住房供应不充足，供应主体不是众多 所有产品都是异质的 （二）不完全竞争条件下的房地产价格 1.基本概念和术语 交易价格：买卖实际成交的价格 最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。 市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。 投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。 第二节　房地产投资概述 一、房地产投资的含义 （一) 投资 　１、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。 　２、分类： 实物投资：设备、土地、房屋等等； 金融资产投资：股票、债券、期货等等； 无形资产投资；商标、版权、专利等等。 固定资产投资与流动资金投资 直接投资与间接投资 生产性投资与非生产性投资 短期投资与长期投资 （二）房地产投资 　房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。 二、房地产投资种类 （一）按对象划分 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产中介服务投资 物业管理服务投资 （二）按建筑物类型分 　住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅） 　商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批发时市场） 　工业厂房、仓库投资 办公楼投资 旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店） 娱乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心） 餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店） （三）按投资的形式分 １、房地产直接投资 房地产开发投资 房地产置业投资 ２、房地产间接投资 购买房地产上市公司股票 购买房地产企业债券 购买房地产信托基金 购买住房抵押贷款证券 三、房地产投资的特点 投资量大，投资回收期长。 投资的保值增值性 投资不确定因素多，风险大 投资技巧性强、运作复杂 投资流动性差 投资对象的固定性 对专业知识和经验有一定的依赖性 具有较高的财务杠杆 四、房地产项目投资的过程 １、项目：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。 2、项目的周期（项目寿命期）：项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序上的安排. 项目周期三大阶段： （1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期. 市场调查、 投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究 项目评估、项目决策 （2）投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期 项目设计、施工建设（发包）管理 设备采购、安装、竣工验收 市场推广、市场营销 （3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期 生产经营、设施管理 租赁经营、物业管理 营销促销 ４、房地产投资、开发的基本过程 　收集市场信息，进行综合分析 　项目初步概念构思、初步可行性研究 　取得土地使用权 　项目策划、规划设计 　项目详细可行性研究 　项目初步设计及施工图设计 　项目施工实施　 　项目预售、销售 　项目经营管理 第三节 房地产投资分析的基本问题　 一、研究内容--5W1H问题 １、Why--目的、目标分析 ２、What--投资类型、特征、质量 ３、Where--地点(地段分析) ４、When--时间(时机分析) ５、Who--人--（目标客户） ６、How--方法—投资原则，投资收益，投资成本，利润、风险大小、风险措施等 二、房地产投资的主要目标 １、主要是获取利润，也获取无形收益、社会效益及环境效益。 ２、投资本金的安全性 ３、投资对象的变现性 ４、对通货膨胀的防护能力 三、房地产投资分析研究目的 １、归纳总结房地产投资规律 ２、分析研究房地产投资运作技巧 ３、为投资者指示投资方向、预算收益 ４、减少投资浪费增大投资效益 ５、减少投资风险，加强风险应对 第二章 房地产投资环境分析 （２）按要素存在的范围分类: 　宏观投资环境：国家、地区投资环境 中观投资环境：地区、行业投资环