世联_常州星河国际整体定位跟物业发展建议_235ppt_xxxx.ppt

多盘驱动模式 提升户型价值的创新基本原则: 官邸大宅经典十字户型，每室均有独立卫生间小轩户型奢华气派 官邸大宅经典十字户型，每室均有独立卫生间小轩户型奢华气派 十字走廊 起居室 在功能分布上，最大的设计特点是将美式别墅居住形态融入其中，比如：有非常细化的功能分配，一个房间或者一个空间只有一种功能，房间功能及其细化，设计单一，适当的空间浪费，则是一种奢华的表现。 擒获客户的视觉感知——赢取好感 定制化的产品满足客户的个性化需求 定制化的产品满足客户的个性化需求 高标准的礼宾服务为项目增值 双盘驱动，刚需、改善、低密度产品搭配入市，计划从2010年9月至2013年底，合计推售约61万方。 客户演变：随着项目的开发和区域的成熟，客户也由以区域中高端客户为主向多元化、多层次的消费群体转变 市场现状——高层(小高层)产品作为常州公寓项目的主流产品，供应范围广，客户接受度较高 武进公寓市场分为湖塘、中心区和大学城三个板块，本项目所在的中心区竞争最为激烈 武进区内部各片区分别形成竞争优势，区政府所在的中心区是竞争的高地和焦点 常州中心城区，房地产开发成熟地带，短期市场供应充足，未来房地产增量有限，价格处在常州市第一梯队。 常州行政新区，房地产开发新兴地带，市场供应量大，以公寓产品为主，价格处在常州第二梯队 常州公寓产品结构较保守，以120-200㎡的舒适户型为主，120㎡以下的创新户型、200㎡以上的大平层存在突破机会 市场上的1房产品主要分为：酒店式公寓型、舒适1房、“1+1”房三类，销售情况均好 酒店式公寓产品特征：35-50㎡，无特殊亮点，部分采用精装修，主要吸引投资型客户 “1+1房”产品特征：通过大面积赠送空间实现2房的居住功能，并保持尺度舒适，投资自住两相宜，是市场上的热销产品 武进区和市中心的2房产品普遍中规中矩，缺乏创新型产品，大多数户型不通透，但均能保证1房及客厅朝南 市场现状——常州别墅主要集中在武进和新北两区，其中武进中心板块别墅产品多集中在大盘内，市场供应较为稀缺 武进区的别墅供应面积相对奢侈，独栋别墅的面积区间在320－500㎡；联排别墅面积区间在 160－350㎡，双拼面积区间在 310－340㎡，叠加别墅面积区间在 180－300㎡，小独栋和紧凑面积联排的供应空缺. 独栋产品，欧式成市场主导,面积适中,一般为地上2-3层+地下室的形式,车位一般达到双车位. 提高景观层次感以体现质感，景观采用私享水景的概念，提高地下室使用率，都是武进区域内独栋别墅，常用的增值亮点。 双拼、联排产品,风格较多,面积适中,一般为地上2-3层+地下室的形式,车位通常为地下车位. 双拼、联排产品多分布在复合型社区中，客户也较为认可。现有产品亮点不多，多属初期产品。 叠加、洋房，武进市场供应量很少，市场接受度也不高。 叠加产品，武进市场较为罕见，客户的认知度也不高，少量分布在复合型社区中。洋房产品，武进市场几乎没有，客户认知度更低。 市中心别墅供应较少，几乎都分布在较远的城区边缘地带，以新北区的别墅分布最多。联排、双拼的物业类型在市场上较为丰富。 发展前景——项目所在的武进区商业中心板块，大型的商业配套正日趋完善中，未来商业多以一站式的主题性商业和特色商业为主，区域商业即将升级 目前市场上的园林以欧式风格为主，部分为中式园林，但实景展示出彩的不多。早年银河湾一枝独秀。 中高端项目普遍设有精装修大堂。部分采用双层挑高设计，其中新城首府的四重大堂为市场最高水平 产品研究之别墅 香树湾别墅 世茂香槟湖 公园壹号 铭筑高第 嘉宏盛世 朗诗国际街区 新城长岛 中天名园 新城帝景 新城公馆 御城 莱蒙城 天安别墅 九洲豪廷苑 湖畔春秋 湖滨1号 武进别墅群 水晶城 城中豪宅 九洲花园 青枫公馆 彩虹城 别墅市场 新北别墅群 别墅产品为目前常州商品房市场上主要产品，板块受一定区域市场影响，但有环境溢出。 □楼盘特征：独栋、双拼、联排并存。受政策影响，独栋产品逐渐减少，少量前期规划的独栋产品奇货可居，部分开发商捂盘惜售。 □客户：主要客户是新北私营业主，产业园区高管、常州市高级公务员、投资客 □驱动力：市政府北迁、产业园区升级、交通枢纽形成，新北地块的潜力被各界看好 □楼盘特征：在售别墅基本为经济型别墅，联排、叠加都有，面积不大。 平层大豪宅成为目前市场的热点，精装、超大型景观、酒店式物业服务，是主要卖点 □客户：主要客户周边私营业主、高级公务员、外地投资客 □驱动力：市中心配套成熟，低调奢华的理念 □楼盘特征：产品丰富，独栋、双拼、联排均有。以联排、双拼最为常见，市场认可度也较高。 □客户：主要客户是武进区域私营业主，高级公务员 □驱动力：受地域置业习惯影响的同时，追求生活享受。 8000元/平米 5500元/平米 5600