房地产项目的工程进度控制研究探究.doc

房地产项目的工程进度控制研究 摘要 进度控制的重要性对房地产公司不言而喻。出于资金安排和销售的需要，众所周知，项目开工后，房地产公司不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。房地产项目的工程进度控制水平呢我们可以从事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制重点来进行分析。? 进度控制?事前控制事中控制事后控制事前控制事中控制 2.2.3 事后控制单位施工条件的变化注意施工阶段的过程控制和管理严把工程质量关要管理好施工质量，首要的任务是按图施工加大隐蔽工程和中间部位的检查和验收确保工程按期完成明确监理权力意外事件的出现动态控制信息反馈房地产行业，众人眼中的暴利行业、热点经济、泡沫产业，正逐渐成为政府、银行、投资机构、企业、学者教授密切关注的焦点，可谓备受瞩目。市场逐步成熟，消费者逐步理性化；从最开始的“圈地运动”到后来的“圈钱运动”再到最近崭露头角的内部管理变革，房地产项目正逐步成熟，逐步走向理性。随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要，集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。与投资控制和质量控制一样，是的重点控制之一。它是保证项目按期完成，合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。 是指在既定的工期内，编制出最优的计划，在执行该计划的施工中，经常检查施工实际进度情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生的原因和对工期的影响程度，找出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收。的总目标是确保施工项目的既定目标工期的实现，或者在保证施工质量和不因此而增加施工实际成本的条件下，适当缩短施工工期。 进度控制方法主要是规划、控制和协调。规划是指确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标，并编制其进度计划。控制是指在施工项目实施的全过程中，进行施工实际进度与施工计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。协调是指协调与施工进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。那么，如何房地产项目的工程进度控制水平呢？我们可以从事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制重点来进行分析。?事前控制作为房地产，项目管理应该是全面的，前期的项目进度往往是房地产项目能力决定的，当然，规律性也不强；而以后的设计、施工进度往往是项目间差异不大的，规律性较强的。项目前期的进度确实很难把握,但房地产的开发流程是由它自身的规律所决定的,自获得土地开始,主要要完成市场调查、广告策划、规划方案论证、地质勘探、施工图设计、三通一平、财务融资、预选施工、监理、材供单位、办理施工许可证等，除规划方案论证外，其他的流程没有什么难以安排与把控的正是规划方案论证这一环节让好多房地产项目不惜花费人力、物力、财力等与政府讨价还价的事故多发地带。1）合理制定计划计划是控制的依据，计划制定合理则进度控制成功了一半，计划制定的不合理则进度控制失败的风险增大了。目前的多数房地产项目，尤其是停留在“圈地运动”和“圈钱运动”阶段的项目，计划制定不受重视，计划的制定过程要么非常粗略，要么以走过场、交差的形式敷衍而过，造成以后的工作混乱。? 计划制定过程可以有多种方式，但不论采用何种方式均应注意三方面：? 计划的制定应以项目为中心，各部门围绕项目进行计划；? 计划制定过程中一定要进行详细的计划沟通，在部门之间有交叉的地方相关部门需要进行确认；?　计划制定需要得到各个部门的重视，可以考虑将计划制定作为部门的重要业绩考核依据之一。?2）严格图纸会审?由于目前对设计工期要求普遍紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多，如果在项目图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露，甚至出现一间房建造出来没有门，一间建造出来多个窗的笑话，增大设计变更、签证量，延误工期。据了解，设计变更和签证太多是目前房地产项目工期延误的关键因素之一。? 　　建议：首先，项目部人员以“图纸多审一天，施工就节约了三天”的态度参与技术评审；其次，要注意充实项目部技术力量，使得项目部人员有足够的能力发现简单的设计问题；最后，给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，最好是恩威并举，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。?事中控制? 节点制定项目施工计划应有详细的分解，如一般施工项目分解成为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工和配套施工等五个主要节点，每一个阶段又可以细分为更小的节点控制。进一步细化为更小的节点进行控制的思想，