世联_中信都江堰西区玉堂项目启动区定位跟物业发展建议_165ppt.ppt

中信都江堰西区玉堂项目启动区定位及物业发展建议 谨呈:都江堰市中信投资有限公司 在对启动区进行分析前，先明晰项目现在已确定的事宜 地块内部相对平坦，邻赵公山、有沙沟河流经，但地块本身启动资源并不强势 大一期地块包括A1-A4地块，总占地为343亩； 启动地块： A1地块，容积率1.0，占地96亩； A2地块，容积率0.6，占地90亩； 地块内部较平整，无坡地或台地地形； 地块限高7层； 资源 ：A2地块有沙沟河流经，水量充足、水质较清，水流较急； 西侧邻赵公山。 地块外部资源丰富：位处青城山与都江堰之间；而前景驱动也应成为重要的资源利好 适中距离与良好通达：距都江堰市区约10分钟车程，距青城山20分钟车程以内； 外部资源--自然人文资源丰富： 青城山、赵公山； 世界遗产名录、水利工程、长寿之乡、道教发源地、正财神归隐地； 都江堰国际休闲旅游度假区打造，相关配套正投入，但短期内难见实体。 二线省会城市传统休闲区的，未来大规模度假新城的资源型、低密度住宅启动项目 区域属性： 成都的传统休闲区； 未来国际休闲度假重心； 西区市场认知度待提高； 项目属性： 大规模项目启动区； 未来度假新城发避孕药； 有一定自然资源； 低密度开发。 项目的品牌立势——形成市场热销，建立市场影响力 立足区域发展，本项目启动区需承担 “立势”要任，但面临驱动力单一且不足的现状 启动区核心问题思考点：客户+立势 成都低密度市场呈板块划分，都江堰-青城山板块因强势资源成为度假置业的首选 度假产品以中小别墅为主，集中在青城山区域，客户以成都广泛的中高端度假客为主 震后，都江堰市场以满足刚需为主；青城山市场短期休整或放缓，旨在期待新一轮旺季到来 市场已显现成都客户回流，同时伴随客户对置业驱动与需求的变化，对启动区市场应持谨慎乐观的态度 区域高规划：拟打造都江堰为具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区 本项目启动阶段的三大策略 震后，都江堰市场成都及外地客户锐减，以满足刚需的多层为主，市场均价在4000元左右 位于市区的丽水青城因别墅为主的产品特质，在以刚需为主的市场中仍呈现以成都客户为主 多层产品震后开盘，基本以本地客户消化为主； 春节过后，成都客户成为别墅首批的回流客户，说明地震的影响正在渐渐消退，但省外客户仍在观望中。 青城山成交客户仍以成都客户为主，并随着新一轮避暑旺季的到来，回访客户明显回升 有相对强势资源的项目，仍在信心低迷市场中激起客户的购买欲望 分析都、青两区市场，客户群体基本可分为三种，他们都有可能成为本项目的购买群体 追求度假生活是成都客户置业的主因，他们能承受更高的价格并对配套敏感性较低 都江堰本地客户在便利性与居住环境间做出均衡，以自住需求为主，价格承受力不高 周边县市客户以改善型需求为主，而外省客户除度假养老外，也有部分投资保值需求 不同客户群体的吸引障碍在哪里？——哪些客户更容易满足我们的目标 与本项目区位与资源相似的山水间，经历了成都-成都+都江堰-成都为主的客户转变过程 基本项目自身素质与未来发展、结合市场趋势，本项目应主打成都客户，满足度假需求 客户来寻求的生活状态？安静？热闹？ 与朋友忘却琐事，来个尽兴的聚会。室内？户外？甚至半户外？ 与家人在一起，不被打扰，只要自然与健康 很想和自然住在一起，“呼吸在自然”中的感受 我们家的院子，能玩、能静，还圈住了自然 休闲度假实质就是寻求一种生活方式的转变，与居住状态的反差 当前都江堰青城山市场典型项目公寓及多层的畅销面积区间，公寓50㎡以下，多层70-90㎡ 从项目已售和待售情况判断，别墅市场畅销面积主要集中在150-250㎡之间，叠加产品两极分化 各类客户对产品的认知处于最原始的居住需求阶段，这是指导本项目产品定位的出发点 产品面积紧凑实用、户型设计功能性强、总价低成为居住功能完备的发展趋势 结合客户需求点、市场消化和本项目区域领导者的定位，经济型别墅物业更适合本项目，但供应较大 非别墅物业中， 50㎡以下的公寓产品和70-90㎡2房多层产品是市场供需的主流 户型配比总原则——充分把握度之下的面积偏紧凑 A1地块按照占地96亩 启动期地块——不建议产品类型过多（普通洋房、组院类独栋、联排别墅为主） 独栋和TH：面积紧凑，但保证舒适度，控制总价——成就别墅度假梦想 公寓产品：强调灰空间的利用、室内外景观的互动——洋房的享受（非退台） 创新小复式产品——高赠送、增加客户空间感受，并作为三房的替代产品，拓宽客户群体 市场形象定位——开启中国休闲度假新纪元 从项目本身素质与后续开发溢价的角度考虑，建议增加高价值产品—别墅的排布量 景观尺度太大，使别墅组团覆盖率不高，也未体现“度假” 区别于居家景观的情趣参与性 建筑朝向需兼顾项目强势景观（赵公山）的占有，建筑朝向可以适当考虑西侧山景的