豪宅解析跟房地产市场豪宅产品定位(伟业顾问).ppt

专属使用空间—起居空间系列 演变之三——户型设计 A座户型（350M2）四室二厅二卫 专属使用空间—起居空间系列 演变之三——户型设计 A座户型（350M2）四室二厅二卫 10米窗景，84平米客厅 演变之三——户型设计 A座户型（350M2）四室二厅二卫 专属使用空间—主卧系列 卧室、书房及主卫生间 尺度宽阔，专属私有 演变之三——户型设计 A座户型（350M2）四室二厅二卫 专属使用空间—主卧系列 南向18平米主卫生间 模糊空间——流动空间设计 演变之三——户型设计 A座户型（350M2）四室二厅二卫 岛式厨房——中西分离，方便使用 演变之三——户型设计 A座户型（350M2）四室二厅二卫 高档石材代替面砖，提升项 目品质，增加附加价值及市 场竞争力 演变之四——外立面 星级酒店的公寓大堂 演变之五——内装修 利用泳池水源，设置SPA体疗设施，SPA体疗内容丰富：浴、敷、修护、按摩、运动、冥想、打坐以及徒步训练等项目 水疗健身中心（SPA主题会所） 演变之六——配套设施标准 彻底松弛，巧添销售竞争力 社区由国贸物业提供一流服务 会所由会所管理公司提供专业服务 演变之七——双物管 美国曼哈顿PERRY住宅 国外相关案例研究 美国曼哈顿PERRY住宅 位于纽约曼哈顿PERRY STREET RICHARD MEIER 设计 临哈迪逊河，有良好的 景观优势 现代风格，东西南三个方 向均为通透的玻璃 美国曼哈顿PERRY住宅 一梯一户 除卧室，卫生间外，起居 餐厅均为开放流动空间， 具有良好的观景效果 四面采光 美国曼哈顿PERRY住宅 相关案例研究/加拿大温哥华协和太平 北美最大的社区，位于温哥华市中心 3公里长的海岸线，良好的景观与居住环境 约15000人居住 加拿大温哥华协和太平KING’S LANDING 位于VANCOUVER的邻水高档住宅 加拿大温哥华协和太平KING’S LANDING 一梯三户点塔 标准层面积约600平米 东南朝向，具良好景观效果 三居室 建筑面积 220平米 加拿大温哥华协和太平KING’S LANDING 二居室 建筑面积146平米 动静分区明确 加拿大温哥华协和太平/KING’S LANDING 相关案例研究印度Kanchanjunga 公寓 三梯2户 2层高的空中花园设计 相关案例研究美国Ohio Miranova公寓 一梯一户 动静分区，开放的流动空间 豪宅定位要素 研究豪宅的体系 客户 区 位 产 品 服务 时代精神﹃时机与市场格局﹄ 文化潮流（客户审美） X Y 豪宅的定位要素 Y 区位 X 均好性 差异性 环境 配套 产品 服务 团队 差异化定位举例 容积率的确定（三水青清） 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 建安成本（地下） 1500 1500 1500 1500 1600 1600 1600 建安成本（地上） 6500 7000 7600 8200 9000 9500 10500 销售均价 0.58 0.55 0.5 0.45 0.4 0.35 0.3 容积率 说明： 假设条件建安工程取费按市场平均水平取； 对应容积率的产品销售均价按伟业所估计区域市场平均价格水 平修正后取。 差异化定位举例 容积率的确定（三水青清） 差异化定位举例 确定容积率下物业类型的差异性定位 高物业类型低档次 低物业类型高档次 差异化定位举例 高物业类型低档次/龙湾别墅 类独栋 容积率0.46 通用时代国际中心 小汤山别墅 精细的产品及服务的附加价值 系统的定位工作方法 系统的定位方法 项目基本情况 经济测算 用地分析 市场分析 政府政策分析 发展商分析 分析过程 定位结论 概念设计 市场定位 产品定位 基本假设 区域规划与发展 交通条件 周边环境 地块条件 定位结论 市场分析 用地分析 市场已有供给 市场潜在供给 市场需求/客户 重点个案 四把尺子之一、二 性质 控高 规模 容积率 定位结论 开发商要求 规划条件 利润额 资金回收速度 品牌与形象 四把尺子之三、四 基本假设 保守 激进/高风险 中庸 基本假设 经济效益比较 市场定位 定位结论 物业类型 物业档次 目标客户群 产品定位 市场定位 经济技术指标 总体规划 单体设计 案例分析 通用国际时代中心 项目基本情况 位于朝阳区建国门外大街永安东里 北邻长安街、南对通惠河、东临建外SOHO、西临万豪国际公寓 占地约3.2万平方米，80%为居住用地，居住总建筑规模10万 平方米，容积率3.92 用地分析 城市中心区 良好的发展与升值潜力 地段的稀缺资源 CBD边缘，景