湖南宁乡二环路项目物业发展规划_157ppt_xxxx年_恒嘉.ppt

宏观小结： 宁乡经过近几年的快速发展，已经跻身全国百强县行列。今年更提出了“五年五十强，十年过百亿”的口号。作为长沙的卫星城，特别是金洲大道的拉通和城市轻轨的规划，让宁乡与长沙的空间距离大大缩短，已转变成为长沙的近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区已成为湘江以西板块的重要组团，一个新宁乡正呼之欲出。得力于政府的助推，宁乡的商业发展也将登上一个崭新的平台。 1、宁乡商业基本情况 近年来，宁乡的商贸流通规模和市场覆盖面不断扩大，消费市场规模也不断扩大，县城商业网点已达近3000个，业态涵盖综合超市、百货店、便利店、专业卖场、专卖店、集贸市场等，行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、图书音像等。 2、中间集中，两头分散的商业格局 宁乡以大玺门和步行街为中心，商业格局呈两头相对分散的格局。 以八一路、花明路、人民南路、楚沩中路围合形成的区域成为宁乡商业目前最繁华的区域。历史较久，是宁乡最成熟的传统商业中心，激烈的竞争使该商圈已经不再满足于传统商业一统天下的格局，但仍由百货业（苏宁电器、金满地、大玺门街区）带头，发展到包括商务、休闲娱乐等为一体的复合型传统商圈。 随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及众多高端房地产项目的开发，未来新城区居住氛围的浓郁，新城区的商业市场将迅速崛起，随着水晶郦城商业部分的开发和家乐福、大润发的进驻可以预计，宁乡商业市场未来的竞争格局将形成旧城区、新城区双雄争霸的局面。 3、超市、大卖场发展空间乐观但容纳力有限 目前宁乡超市卖场以中等规模为主，且集中在旧城区域。目前宁乡营业面积在2000平方米以上的超市只有心连心和大热门2家。（步步高已撤出）且集中在步行街区域，覆盖区域有限。 超市/大卖场凭借着低廉的价格和丰富的商品种类以及贴近消费者生活的特点吸引了大量的消费者，宁乡的快速发展吸引了众多国际卖场连锁巨头的关注，目前已经把宁乡列入发展计划当中。目前家乐福于水晶郦城，大润发于紫荆广场，都将在一年内开业。 4、特色餐饮业和休闲业未形成自有品牌和规模 宁乡的餐饮历史悠久，富有浓郁的地域特色。餐饮业在宁乡零售业市场占有重要地位。目前宁乡初步形成了几个有影响的特色餐饮带。但都是经营主自发聚集而成，没有形成足够有影响力的规模。 目前宁乡餐饮业态以本地特色餐饮、外地特色小吃、中西餐厅、宴请饭店为主。国内知名餐饮，较高品位和档次的大型酒店和餐饮缺少。 宁乡的休闲娱乐行业是本地消费市场非常重要的环节，目前的经营状态良好，但比较零散，未形成行业集群优势。 Lifestyle Center(时尚生活中心) LifeStyle Center ： “LifeStyle休闲生活中心”其特色即是以干道商业结合小型广场商业结合的方式布置。 业态以“Town Center”的设计结合除社区生活配套之外设置一些精品店、休闲餐厅、家居用品、茶楼、洗浴或一些休憩娱乐为主的商业。 比起其他商业，我们更加年轻和时尚。 本项目的商业体量可控制在20000㎡左右，同时我们考虑到本区域未来不可限量的发展前景，结合花明北路商圈的发展与周边工业园的发展规划，我们借鉴了“Lifestyle Center ”的理念，目的是营造一种新鲜、休闲、自由的时尚居住环境，借以提升社区品质，并保证项目的可持续发展与未来的升值能力。 我司认为，项目西北面的商业价值最大，建议在北面的沿街标志性建筑设置四层商业楼（如图红色部分），将集中商业东侧和南侧的住宅底商进行有效围合，形成以商业裙楼为中心的环形商业内街。将此位置商业设置成满足区域需求、产生辐射能力的开放式广场商业。 商业裙楼单层面积控制在5000平米左右，环形内街商业层数为2层。尽可能以临楚天科技设为小区主入口，增加临街商业面积。 招商原则 招商策略 政府支持 政府支持 开发商搭台 整合社会资源 一切应以利润最大化和有利于变现为前提； 在销售与租赁的搏奕中，其实并没有绝对，因为作为商业项目的营销手法中，他们是可以互相产生作用的。 户型配比 说明：“一梯两户”、“一梯一户”设计： ——利用楼梯，令一梯四户变“两户”，一梯两户变“一梯一户”设计，从而提升楼宇的居住品质 概念设计特色一：高层低密度 1、由于容积率的要求，项目产品必须采用高层，才能满足项目的技术经济指标 2、高层低密度，建筑密度控制在25%以下，尽量拉大楼间距，间距区间在40-50多米左右 2、采用组团化和半围合布局，有利于整个小区的开发和品质 600辆 地下停车位 38% 绿化率 23.4% 建筑密度 4.5 容积率 30000平方米 商业配套面积 119850平方米 高层住宅面积 其中 149850平方米