私募投资国内房地产研究探究.doc

PAGE PAGE 3 私募（PE）投资中国房地产业情况分析 战略研究部 200909 政策环境与趋势分析 私募投资中国房地产业的现状 典型案例 合作风险点分析 1.政策环境与趋势分析 1.1 外资私募股权房地产投资基金在我国的发展历程 二十世纪九十年代起，海外基金开始试探性的进入中国房地产市场，归纳起来，大致可以分为三个阶段: 第一阶段：20世纪90年代2003年，以项目开发合作为主要表现形式。 主要方式是与中国本土房地产开发商或合资成立公司，进行住宅和商业的投资开发。 第二阶段：2004年2006年，以收购型投资方式为主。 主要收购一线城市最成熟的物业，成交量小、规模有限。2004年主要以高档住宅为收购对象，2005年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产，加大对房地产市场的资金投放量。受中央政府宏观调控的影响，2005年基金投资和收购的重点开始转变，收购物业的体量更大、范围更广；更多以资产包的形式来收购，而非单栋的物业；同时投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业，拓展到工业地产乃至中介代理领域。 第三阶段：2006年7月至今，可称作限外时代。 2006年7月，建设部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2006年8月，六部委联合发布《关于外国投资者并构境内企业的规定》，限外令使得海外私募股权基金改变了单纯的直接收购投资的路线，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。 1.2 外资私募基金在中国的政策环境 与国外成熟的私募基金运作环境与体制不同，近十年里，中国对外资私募基金的发展一直持谨慎态度，特别是对外资进入房地产行业，采取较为严格的管制政策。 标志性政策主要有： 2006年7月，颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》 2007年5月，《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》 2007年6月，颁布《中华人民共和国合伙企业法》 我国私募股权投资领域目前是进入渠道不畅通，退出渠道也不畅通。公司法对于股权的公募有具体规定，但对私募没有具体规定。2007年6月开始实施的《中华人民共和国合伙企业法》对有限合伙制进行了法律说明，这对于我国设立私募股权房地产投资基金奠定了法律基础，解决了私募基金的合法性问题。 1.3 政策趋势分析 2008年在国际金融危机和国家宏观政策调控影响下，部分房地产企业出现经营困难，而房地产行业内的私募股权投资也陷入低谷。2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例，同比减少了22笔，披露的投资金额为17.10亿美元，比去年减少22.49亿美元，投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。 但是，进入2009年后银行贷款紧缩效果开始显现，面对银根紧缩，诸多房地产企业被迫寻求更多的融资渠道。一方面，国家为保障社会经济增长发展，开始实施一系列的经济刺激措施，对作为支柱产业的房地产行业也采取了诸多刺激投资政策，因此房地产企业积极寻求融资渠道将获得较为宽松的政策环境，但暂时性的应对性政策带来的宽松环境毕竟是暂时的，这要求企业及时把握政策机会，高效率地推进融资进程。另一方面，2009年下半年全球经济出现触底反弹，各路资金积极寻找新的投资市场，中国市场对外资的吸引力再次体现出来。 私募投资的实际市场行为已经走在政府政策的前面，预计政府将会出台相关规范性政策，同时会扶持国内私募基金的成长。2006年，渤海产业投资基金挂牌，国内首支以人民币募集的私募股权基金成立 。2007年，中国共有12只本土新私募股权基金成立，一年内基金数量增长了100%；2007年12只本土私募股权基金共募集37.30亿美元，比2006年的15.17亿美元增长了145.9%。，借此管控外资对国内房地产业的投资。 2．私募投资中国房地产业的现状 2.1内地地产商的生存困境对于境外资本而言成为难得的机遇 随着经济复苏，周期性行业中存在的机遇也正逐步受到境外资本的关注。2009年8月中国私募股权投资市场共披露投资案例8起，环比上升33.3%；总投资金额46.50亿美元，环比大幅上涨1146.8%。其中房地产行业共发生3起投资案例，案例数量最多。 案例一：2008年7月12日，雅居乐地产控股有限公司出售旗下冠金公司 案例二：2008年，恒大地产通过境外私募股权的方式得到5.06亿美元，投资者包括 香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等5家机构。 案例三：2009年初，万达集团在引入建银国际作为基石战略投资者后，又于2009年7月启动第二轮资金募集，建银国际联手华控汇金投入巨额资金再度入股万达商业地产。一方面万达集团此举为其筹备已久的主体上市做好前期铺垫，另一方面建银国际等私募股权投资机构