房地产行业09年度投资策略.doc

房地产行业09年度投资策略 不得不谈的话题——政府救市！ 1、政府缘何救市? 08年三季度数据，不得不救的房地产行业！ 2008年3季度，宏观经济大幅下滑，创下2003年以来新低；当季GDP同比增速仅9%，较前一季度大幅下滑1.1个百分点；与历史平均水平的背离较前两个季度明显扩大，显示我国经济减速的趋势在08年3季度明显加强。 第二产业增速放缓是拖累经济增长放缓的主要原因，而第一、三产业增长则基本与上季度持平或略有加速。3季度，我国第二产业GDP增速10.5%，比上半年下降0.8个百分点。相对应的是，3 季度规模以上工业累计增加值同比增长15.2％，较上半年回落1.1个百分点。 数据显示，08年上半年，工业增长的放缓主要集中在轻工业部门；但进入3季度以后，在轻工业继续延续08年前两个季度下滑势头的背景下，与房地产投资密切相关的重工业（如钢铁、水泥等）增速出现了快速下滑，从而直接导致3季度工业增加值大幅回落。 而重工业增速的快速下滑，与房地产投资增速在3季度快速下滑密切相关。08年前3季度，房地产投资增速26.5%，较上半年增速大幅回落7个百分点，且截至10月，下滑趋势有所加快。与之对应的是，商品房施工面积和新开工面积月增幅在3季度进入负增长。而房地产行业先行指标的下滑恰恰源于房地产市场销售状况的持续低迷。 图表1：房地产投资增速在第3季度快速下滑 图表2：商品房新开工面积月增幅在第3季度首次出现负增长 图表3：商品房销售面积、销售金额在08年同比出现负增长 在上述背景下，房地产上游相关产品（如水泥、钢铁、玻璃等）出现产量大幅下降的局面。 图表4：房地产上游产品产量增长率大幅下滑 综上所述，房地产市场的低迷，不仅关系到房地产行业的发展前景，更关乎整个中国经济的未来。基于此，中央政府一改对房地产行业紧缩的调控政策，在08年10月23日之后陆续出台了一系列力度空前的“救市”政策。 2、政府救市，效果究竟几何？ 08年10月23日，中央政府结束了长达6年的房地产紧缩性的调控政策，出台了一系列力度空前的刺激需求的救市举措。此次政策手段主要是3个：一则降低首付款比例；二则降低购房利率；三则通过言论及降税改变市场预期。同年，中国人民银行在11月11日对宏观调控政策进行重大调整，提出实行适度宽松的货币政策。这是中国货币政策近10年来首次提出“适度宽松”。 一系列的救市政策无疑会一定程度上刺激房地产需求，但究竟多久能够显现效果，事实上，很难做出精确判断。但回顾历史，我们发现，这些手段也是在紧缩性调控的6年中抑制房地产需求的主要手段。而这些手段对房地产需求的影响存在着明显的时滞。参照历史，此次政策对需求影响将在09年二季度起陆续显现。 2.1 首付款比例变化对市场需求的影响时滞 历史上，提高首付款比例对需求影响时滞约为5-15个月，那么，此次降低首付比例对需求的影响最早在09年2季度显现效果。 图表5：全国商品房销售面积同比增速（首付款比例变化产生的影响分析） 2.2 利率变动，对房地产需求产生影响 08年连续4次降息，其中5年期贷款基准利率已由08年9月16日前的7.83%下降至6.12%。考虑银行对购房利率的优惠，则由6.66%下降至4.28%，累计下降达2.37个百分点。降低利率大幅减少了购房成本，以首次购买总价100万的普通住房为例，若首付20%，贷款80万，期限20年，则月供额为4967元，较10月30日降息后的5300元下降了6.2%，较9月16日降息前的月供额6040元，下降了21.6%，累计降低效果非常明显。 从历史来看，利率也是政府从2003年开始抑制房地产需求的主要工具之一。而经过4次降息后，目前购房贷款利率已经低于02年央行首次加息时的水平。长达6年通过利率抑制房地产需求的作用消失殆尽，这势必对刺激房地产需求产生积极作用。 2.3 货币供应量变化，对房地产需求产生影响的时滞 货币供应量与房地产需求存在较为密切的正相关关系。此次央行首次提出采取“适度宽松”的货币政策，必定会对房地产市场的需求增长起到积极的作用。按照历史时滞10个月，货币政策对需求的影响大约在09年下半年显现效果。 图表6：货币供应量同比增速（货币供应量对需求影响分析） 3、政府救市，尚未是终点！ 从央行层面来看，10月23日的政策对于首次购买90平米以下住房的需求，是明确鼓励和支持的,但对改善或投资需求的第二套住房的优惠政策则没有明确表态。同时，市场传言银监会要求各商业银行仍要严格执行原来的二套房政策。实际上，从已经公布房贷细则的农行、交通银行、光大银行来看，也并未放松对二套房的政策。可见，中央政府对房地产市场的政策依然谨慎，采取试探性、逐步放松的政策意图较为明显。 但我们担心，此次主要针对刚性自住需求的政策可能难以有效改善目前房地产市场成交疲