郑州佛岗村项目启动区定位跟物业发展建议终稿 253页.ppt

郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿 谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司 项目顾问工作阶段划分 在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作 第一阶段工作回顾 项目概况 项目地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米； 项目距市中心约20分钟车程； 项目地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣； 项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场； 项目地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。 规划的南水北调总干渠位于项目地块南侧，距项目地块约2公里左右。 项目属性界定 项目区域价值定位 都市休闲示范区(URD) Urban Recreatist Demo 项目客户阶段划分 新区大盘的客户群体演变规律 项目物业功能定位 本阶段报告包括四个部分 第一部分：项目总体开发计划研究 运用居住、公建的用地标准，从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价 地块资源评价——1、2号地块 地块资源评价——3、4号地块 地块资源评价——5、6号地块 地块资源评价——7、8号地块 地块资源评价——9号地块 各地块优劣势排序总建设用地：1583.2亩、住宅建设用地：1417.3亩 回迁区位置 分期开发原则 第一部分：项目总体开发计划研究 项目开发的产品节奏的变化受到以下诸多因素的影响 测算总原则1 测算总原则2 一期基本测算数据确定——一期总占地201213.64平米，商品房总建面22.68万平米 1.5容积率测算图表 测算结论 测算结论2 项目启动区容积率1.5方案分析 启动区首期物业配比建议 项目启动区物业开发规划示意图 启动区首期测算 二期基本测算数据确定——二期总占地166746平米，总建面24~28万平米 商品房区2.0容积率测算图表 容积率2.0方案分析 三期基本测算数据确定——三期总占地299120平米，总建面46~54万平米 商品房区2.0容积率测算图表 容积率2.0方案分析 四期基本测算数据确定——四期总占地256342平米，总建面44万平米 不同容积率测算图表4商品房区1.8容积率 容积率1.8方案分析 五期基本测算数据确定——五期总占地182001平米，总建面27万平米 不同容积率测算图表5商品房区1.5容积率 项目分期物业配比建议 项目分期测算汇总 第一部分：项目总体开发计划研究 项目商业总体规划原则 第一部分：项目总体开发计划研究 项目分期开发回顾 分期开发策略分解 一期——样本?City Face都市的、现代的形象，是项目一期最核心的主题 标志性建筑——售楼处＋会所 中央喷泉休闲广场 入口处时尚休闲商业 Touchable全实景展示区 二期——摩登街区?City Walk都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题 休闲城市广场 特色商业内街 现场大事件营销活动 全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现 三期——一品空间?City Mix局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题 局部夸张设计的产品 四期——领秀?City Garden　五期——无限?City River社区的总体成熟度，是项目四期、五期最核心的主题 商业、医疗、教育等所有配套配置完备 自然景观的成熟 社区居民生活的成熟 项目整体案名推荐 第一部分：项目总体开发计划研究 政府收益——税收 政府收益——地价上涨天津梅江南片区土地升值研究 梅江南片区土地升值轨迹及各关键驱动因素 政府收益——地价上涨北京东坝片区土地升值研究 东坝片区土地升值轨迹及各关键驱动因素 城市边缘区域地价上涨关键驱动因素 第二部分：项目启动区定位及开发策略研究 世联对本项目启动区在整个项目开发中使命的认识 开发商概况、限制条件、开发目标 项目前期资金投入量大，要做大量的拆迁补偿工作； 项目准备用现有 自有资金 + 融资（银行+ 合作）启动项目。 整体项目预计5年内全部开发完成 开发商概况（二） 项目本体条件的回顾（一） 项目本体条件的回顾（二） 随着郑州作为中原地区服务型经济城市中心地位的不断加强，未来房地产市场将有较大发展空间 从几个主要经济指标看，郑州的“固定资产投入”、“消费品零售总额”、“居民储蓄”、“财政收入”、“城镇从业人员人数”等在全省比例中都在20%以上。 工业主要分布在巩义、新密、新郑、荥阳，比例分别为24.3%、12.4%、12.1%、10.7%，市区为13.8%，其中二七区为2% 各指标表明，郑州市房地产市场目前正处于高速发展阶段，且未来仍具有较大发展空间 客户访谈主要观点总结：多层受欢迎，对高层有一定担心；有较强的购房欲望 客户访谈主要观点总结：南区较陌生，客户区域性较强，追求