宋丁：大城市外围旅游地产动向分析解析.doc

PAGE PAGE 17 大城市外围旅游地产发展动向分析 宋 丁 综合开发研究院（中国·深圳） 旅游与地产研究中心 主任、研究员 我在2002年中国住交会旅游主题地产论坛所作的《关于中国旅游住宅地产的十点提示》的演讲中，提出了我对旅游地产概念的认识，目前这个观点在国内旅游地产界得到广泛的认同。这里，我想把这个观点经过文字梳理后重新阐述一遍： 我认为，旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，通常包含如下四类： 第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间； 第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议、展览等建筑物及关联空间； 第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等； 第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。 旅游盈利的一个重要特征是，能否让客户实现“旅游居住”。旅游度假地产能让消费者实现“短期居住”，而旅游住宅地产则能让消费者实现“长期居住”。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。因此，旅游地产投资商通常非常重视这两类旅游地产。在国内旅游地产市场上，通常意义上的旅游地产多是指这两类地产。 以上述观点对近年来中国旅游地产的走势作一个初步观察，我们会发现一个非常明显的现象，这就是大城市外围的生态空间地带是旅游地产发展最为抢眼的地带。 一、大城市“1—2小时车程”内的旅游度假黄金圈正在形成，相应的大城市外围旅游地产正呈现出蓬勃发展的态势。 中国的城市化正处在高速发展时期，据必威体育精装版统计，目前100万人口以上的特大城市已经达到四十九个，其中500万人口以上的超级都市也有十几个。北京、上海、天津、广州、深圳等城市更是超过1000万人口。 与城市化进程同步的是大城市经济的迅猛增长。目前发展最快的深圳人均GDP已超过7000美元，其他大城市也大致在3000美元至7000美元之间。 按照国际经验，一个地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高潮；大约人均GDP在3000—5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动。从旅游发展的规律看，我国大城市目前的经济发展水平正处在休闲度假旅游全面启动的重要时期。 休闲度假旅游是体验经济的经典领域，它的内涵极为广阔，可以说，当人们有了一定的闲钱、闲时和闲心，以旅游者的身份离开自己生活的第一空间——家庭和第二空间——工作单位，来到特定的第三空间，以某种方式愉悦心身的时候，就是展开了休闲度假旅游。 休闲度假旅游的核心要素是“度假”，度假通常意味着离开自己居住和工作的大城市，到一个合适的地方去至少过一夜，甚至呆一段时间。如果按照休闲度假的出行距离来分类，可以把大城市居民的休闲度假旅游分为三类：市区型、郊外型和远程型。 市区型通常指市民在城市市区范围内开展的各种类型的休闲度假活动。这是大城市居民历史上从事最多的休闲活动方式，是属于城市型的休闲度假。商业街区、娱乐城、健身房、体育中心、咖啡酒吧、城市绿地公园等处，是城市型休闲度假的主要空间。这种休闲度假方式的最大好处是方便，是在自己熟悉的环境中，但是，这种休闲度假方式对于大城市居民来说，太传统、太熟悉、太乏味了，这里仍然有家庭和工作单位的影子，身体和心理都没有走出城市，是人造的休闲空间，缺乏天然性和生态性，这对于越来越需要生态享受的市民来说，很难满足他们日益增长的新型度假的需求。 远程型通常指离开所在的大城市范围、车程超过三个小时，甚至需要借助飞机、火车、轮船等长途交通工具才能到达的地方。远程型的休闲度假旅游在发达国家十分流行，美国的周末，高速公路上挤满了从这个州到那个州度假的人们；许多美国人以带薪休假的方式飞到欧洲地中海蔚蓝海岸度假，而欧洲人可能飞到亚洲某个国家打高尔夫。在中国，近年来远程休闲度假旅游也呈现出一定的趋势，特别是一些具有特色的休闲度假目的地的远程客源正在日益增加，例如海南三亚。远程度假的优点是，它让人感觉到远离都市的烦恼，进入一个感觉上具有较大差异化的生态空间，能让人感到兴奋。但是，远程度假毕竟是相对昂贵之旅，出行的时间较长，这对于一般人来说，还是难以形成经常性出行的一种度假方式。 郊外型通常指车程在1—2小时之间的大城市外围生态地带。由于现在大城市的发展速度很快，很多城市市区边缘地带或近郊也带有了较浓的城市化特征，因此，这里所说的郊外型休闲度假