物业管理教学例子.doc

PAGE PAGE 21 物业管理教学案例 1.新购住房发生的维修责任由谁承担 王小姐年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了王小姐室内的部分装修。王小姐为此多次向物业公司反映，物业公司也两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业公司表示，其已尽了维修义务，王小姐应向房地产开发商进行交涉。王小姐对此甚为不解。 王小姐能否要求开发商维修并承担赔偿责任？ 2.没有签订物管服务合同，业主该不该支付物业管理费 xx市某小区部分业主以A物业公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。 A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。 业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据《xx市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。 一审判决结果为：一审法院根据《xx市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。 业主不服上诉判决，提起上诉。业主根据《xx市居住物业管理条例》第3条第4款规定“本条例所称物业管理公司，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。”18条第2款也强调物业管理公司接受委托从事物业管理服务，应当签订“物业管理服务合同”。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。 且《合同法》第10条第2款也明文规定“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此A公司的行为属无合同管理，或“自行提供服务”。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。 二审判决：考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《xx市居住物业管理条例》中的“可以不支付”而不是“应当不支付”，又使二审法院能在“可以”二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。 业主该不该交纳物业管理费？ 3.空调软连接管断裂谁负赔偿责任 某大厦物业公司收了业主每户3元/平方米的物业服务费，双方签订了《物业服务管理合同》，合同中界定了共用部位和共用设施设备，并规定“在保修期内，按照《质量保证书》的规定，由本大厦开发建设单位负责房屋质量及设施设备质量的报修”。尔后，在该大厦中央空调第一个供暖期间，李先生家空调软连接管断裂，物业公司及时发现、采取必要措施切断水源并通知李先生，待李先生赶到现场时，损失已殃及楼下四家业主。为此，李先生等五家业主要求维修和索赔。物业公司协调开发建设单位担责，但是开发建设单位以种种理由拖延。于是，李先生联合相关业主作为原告将物业公司和开发建设单位告上法庭，要求赔偿。 李先生等五户业主的损失该不该由建设单位赔偿？ 4.建设单位不将相关资料移交给物业公司，业主告开发商 xx住宅小区是开发商A新开发的项目，作为建设单位的A开发商依法聘请了B物业公司进驻本小区提供物业管理服务。B物业公司为了全面了解小区物业情况，以便更好地为小区业主服务，一直要求A开发商将相关的物业资料移交过来，及时进行承接验收；而A开发商一直没有答复。经过多次催促未果，物业公司向小区业主们说明了此事，也向有关部门反映了情况。为了维护自身权益，小区业主把作为建设单位的A开发商告到人民法院。 建设单位的A开发商该不该承担民事赔偿责任？ 5.物业成楼盘营销手段 本市某知名物业公司3月从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托为一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了10月，开发商开出了非常苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出。于是，物业公司与开发商对簿公堂。 物业公司与开发商谁能胜诉？ 6.私装水床造成他人财产损失 某小区15栋302的业主罗某购买了一张水床，并请安装公司为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层业主的供水严重不足，业主与罗某交涉要求其拆除水床，被拒绝。于是，向管理处投诉。管理处再三与罗某协调拆除事宜，罗某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装是