物业管理例子分析解析.ppt

案三：在某住宅大厦内，刘先生的购买了两套相连的住宅，于是擅自将两套住宅的隔墙 拆除，户门拓宽变更为两扇对开的玻璃不锈钢大门，堂而璜之地在住宅大厦内开办公司进行经营活动。周围业主纷纷向物业管理公司投诉，物业管理公司在劝阻无效的情况下，向法院提起诉讼，法院判决业主刘先生及其公司立即恢复住宅大厦的使用用途，恢复户门原有结构。生活中，像林某、张某、刘先生的公司那样，业主擅自改变物业用途的现象并不少见。一方面由于有关执法部门的工作还不到位，另一方面也由于人们还普遍缺乏这方面的法律意识，许多擅自改变物业用途的业主在遭到邻居或物业管理公司劝阻时，还振振有词地指责邻居或物业管理公司侵犯自己的合法权利。 分析 擅自改变物业用途是业主合法的权利吗？答案是否定的。无论是商品房还是“微利房”、“福利房”，或是“经济适用房”，个人或公司拥有物业所有权后，当然有权在法律许可的范围内自由地处分自己的物业。但是，业主在行使这一权利时，还必须受到法律的约束。比如业主在行使权利、享受利益的过程中，侵犯了他人的合法权益或社会社区的公共利益，则这种权利就受法律的保护了。根据建筑物区分所有权理论，业主依法享有建筑物专有部分所有的权的占有、使用、收益、处分、相邻权的各项权利，并排除他人的非法干涉。同时，业主必须承担履行相应的法定义务，即：1、按照本来用途和使用目的使用专有部分的义；2、维护建筑物安全和外观美观的义务；3、独立承担其专有部分的维修责任及费用的义务；4、不得随意变更通过专有部分的水管、电线、电话线、煤气等维持建筑物政党使用的各种管线的义务；5、尊重维护环境卫生和安宁以及所在地的善良风俗习惯的义务；6、相互容忍的义务。从这些法定义务可见业主擅自改变物业的用途有仅不是业主的合法权利，而恰恰相反是没有履行法定义务中：“按照本来用途和使用目的使用专有部分的义务”，没有履行法定义务，自然就可能被追究法律责任。 36、谢绝外来人员进入住宅区是否合法？ 目前，有一部分实行封闭式管理的住宅区，禁止或谢绝外来人员进入住宅区，这种做法的合法性引起了一些外来人员的异议。甚至一些地方提出不能对住宅区进行封闭式管理，而要使住宅区的资料与周围居民共享。那么，谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？ 分析 ?我国宪法规定国家保护公民财产的所有权，禁止非法入侵公民住宅，这也意味着保护私有地方不受外来人员的入侵。在西方国家，尤其是在美国，保护土地及其所有权，就如同照顾自己身体一样天经地义，非法侵入他人所占有的土地，将是一种侵犯他人土地的故意侵权，侵犯者将要为其侵入的行为承担法律责任。土地占有人可以就他人的非法侵入提起侵权诉讼，而这种侵权责任的成立，原告不需要证明被告有伤害的故意，只要证明被告有到原告的土地上去的故意就行了，也就是说，只要被告是故意地、自愿地走上他人的土地，而不一定有什么坏念头（如偷东西、霸占土地等），也不管被告是多么谨慎、小心，他都要负侵犯他人土地的责任。一旦侵权责任成立，被告应赔偿所有因进入土地而造成的损害，包括实际伤害、连带伤害以及精神伤害等。???? 23、业委会换届选举 案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。 分析 分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。 点评 点评：目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”，与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反，相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏笔 24、维修基金“大挪窝” 案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。 分析 分析：根据《物业管理条例》的有关规定，小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定。 点评 点评：对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前存在较大问题的主要是维修基金的管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金，吸引着小区里