物业管理例子课件（上海城市管理学院）.ppt

物业管理实务案例 Shanghai Technical College of Urban Management 案例一 员工违规操作造成的法律责任由谁负 某物业管理公司的一名保洁员在该公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤。王某为此要求该公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失，否则，将向人民法院起诉该公司。该公司认为：他们曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物；且事发后，该公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当自己向该名保洁员索赔，与公司无关。 案例二 访客砸伤脚物业管理公司是否应承担责任 周小姐在某晚去一小区探望朋友，恰逢该小区因供电局检修线路而停电。周小姐走在小区的道路上时，被一块石头砸伤脚。于是，周小姐认为物业管理公司没有保障小区道路的明亮并清理障碍等，应承担责任，并要求给予经济赔偿。 案例三 业主拆暖气放弃集中供暖怎么办 案例四 物业管理公司能擅自处理寄存的书柜吗 案例六 业主养公鸡扰民怎么办 开元国际管理的某小区5栋的一位业主来到物业管理处投诉，反映他家楼上有人养鸡。鸡每天天不亮就打鸣，严重影响正常休息，使其老年冠心病加剧，要求管理处马上出面处理。接堕人员首先给予安抚，并且承诺立即进行调查和解决。 案例七 屋顶维修费由谁来承担 某小区多层住宅的顶楼业主张先生，最近发现下雨时他家屋顶有很多地方渗水，于是到物业管理公司的客服中心报修，客服中心当天就通知工程部安排维修，工程部安排维修人员立即赶赴现场了解情况。维修人员在现场观察后认为，只要在屋顶渗漏部位重新烫沥青就可解决，但提出该楼宇已经超过开发商保修期限，维修费用应由张先生承担。但是，张先生对此提出质疑。 案例八 业主楼道滑跤摔伤责任谁来承担 麦某2004年2月11日上午10时从家中外出，当行至其住所二楼到一楼的楼梯时，麦某突然脚下一滑，一头栽下楼梯，原来楼道内有一滩积水，路面湿滑。其家属迅速将其送至中山大学附属第三医院急诊室检查，2004年2月13日经确诊为闭合性左股骨颈骨折，遂住院进行手术。在住院期间，因病情需要麦某家人为其雇请了一名护工，2004年3月10日麦某方才病愈出院。 为治病花去了大把费用的麦某和家人愤懑不已，他们认为是小区的物业管理公司没有按照《物业服务合同》的约定搞好楼梯的清洁工作，致使小区内设施隐藏不安全因素。后经过调查，麦某及其家人了解到小区的物业管理公司已将清洁工作承包给某清洁服务有限公司。因此麦某要求物业管理公司和清洁公司对其遭受的身体及精神损失承担全部责任。赔偿包括精神损失费8000元在内，共48 358元。 案例九 车辆破损进入车场后车主推卸责任怎么办 某日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。 次日清晨6时20分，护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯清。 案例十 物业管理费和采暖费应该怎样追缴 1994年，杨某在沈河区购得一处住宅，并与某物业管理公司签订了物业管理协议。杨某在交纳了l994年9月～l996年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，该物业管理公司诉至沈河区法院，请求法院判令杨某给付1997～2003年的物业管理费、采暖费和水费。 案例十一 员工违规操作是工伤吗 某日上午9时，某物业管理公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中心低压配电柜进行带电除尘作业，在施工作业中，李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷(刷毛宽5cm，长l2cm；手柄长l7cm)进行除尘作业，但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理(刷毛与木柄连接处的铁皮长l2cm，宽l．5cm)。下午2时30分，于某在对一个配电柜除尘时，刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接，造成短路，联络断路器总闸保护跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤(头发和眼眶)。管理处即刻安排专人将于某送至医院医治，同时组织人员对配电系统进行检查，l5时30分设备恢复正常运行。物业管理公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致，故仅给与300元补助，未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁。 案例十二 业主的装修损失物业管理公司承担吗