房地产金融跟投资讲义华东师范大学管善来第3章节.ppt

1.3 宏观经济周期循环　　■ 经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏　　■ 前两者为扩张过程，后两者为收缩过程　　■ 波峰（从扩张转为收缩）：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策　　■ 波谷（从收缩转为扩张）：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退　　 1.4 房地产价格剧烈波动　　■ 房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预 第三章 房地产投资环境和市场分析 1.5 房地产市场非均衡 第三章 房地产投资环境和市场分析 均衡模式 内涵 总量非均衡 · 表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存 结构非均衡 · 不同子市场之间在供求方面的结构失衡 2.政府干预房地产市场的手段　　■ 土地供应政策（主要是土地供应计划）　　■ 金融政策　　■ 住房政策　　■ 城市规划　　■ 地价政策　　■ 税收政策　　■ 租金控制 3.规范房地产市场行为的措施　　■ 健全市场准入制度（资质管理）　　■ 推动行业诚信体系建设（信用档案）　　■ 规范交易程序（土地出让、房屋销售、转让、抵押、租赁和产权登记方面）　　■ 加强产权管理 第三章 房地产投资环境和市场分析 第三章 结束 1.5 存在广泛的经济外部性 第三章 房地产投资环境和市场分析 1.6 市场信息的不对称性　　 ■ 概念　　·指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的　　■ 一般情况　　·房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害（买的不如卖的精）　　■解决信息不对称的途径　　·发展房地产估价等专业服务－提高专业水平　　·政府加强房地产市场信息的发布工作－提高信息透明度 第三章 房地产投资环境和市场分析 2. 房地产市场的功能（五方面）　　■配置存量房地产资源和利益　　■显示房地产市场需求变化（价格与需求成反比）　　■指导供给以适应需求变化（价格与供给成正比）　　■指导政府制定科学的土地供给计划　　■引导需求适应供给条件的变化 第三章 房地产投资环境和市场分析 【重点难点】引起需求增加或减少的原因　　■未来预期收益变化　　■政府税收政策的影响　　■收入水平变化或消费品味变化　　■原用于其他方面资金的介入　　■土地供给的变化 【重点难点】供给如何适应需求（两种方法）　　■新建或改变用途　　■可替代物业间的租售价格比发生变化　　·如房价高了，对租房的需求就大了　　·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨 第三章 房地产投资环境和市场分析 第四节　房地产市场的运行规律 　　1.房地产空间市场与房地产资产市场　　2.房地产市场的周期循环　　3.房地产泡沫与过热 第三章 房地产投资环境和市场分析 1.房地产空间市场与房地产资产市场　　1.1 房地产空间市场　　1.2 房地产资产市场　　1.3 空间市场和资产市场的联系　　1.4 均衡状况　　 房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面 第三章 房地产投资环境和市场分析 1.1 房地产空间市场　　■ 房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间 1.2 房地产资产市场　　■ 资产市场　　· 房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易， 其目的是获取投资收益 　　■ 投资收益（两部分）　　· 在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金　　· 在转售时所实现的增值收益 第三章 房地产投资环境和市场分析 1.3 空间市场和资产市场的联系（两关系）　　【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求 【关系二】资产市场决定空间市场的供给（拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给） 第三章 房地产投资环境和市场分析 1.4 均衡状况 第三章 房地产投资环境和市场分析 项目 内容 均衡状况的特点 · 租金和价格都不发生变化· 价格与重置成本相同· 新增量和灭失量相等· 房地产资产存量保持不变 均衡状况的内涵 · 这种均衡状况事实上不存在· 但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动 2. 房地产市场的周期循环　　2.1 房地产周期循环的原因　　2.2 传统的房地产周期理论　　2.3 房地产周期的新观念　　2.4 房地产市场的自然周期　　2.5 房地产市场的投资周期　　2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系 第三章