南昌大学天御项目整体定位跟物业发展建议_184ppt_xxxx年.ppt

——项目整体定位与物业发展建议;1. 项目本体分析;南昌作为江西省会，毗邻长三角和珠三角经济圈，地理位置相当有利，且江湖资源丰富，发展势头良好;本项目位于南昌市主城区东侧，上海北路与南京东路交汇东北，对面为南大附中。;技术经济指标;项目本体资源与影响条件评价：处于老城延伸地段拥有一定类属老城的地段优势，项目地块交通发达，周边人文氛围较为浓厚;项目界定;1. 项目本体分析;目标：为企业在房地产行业的持续发展奠定品牌、资金和人才基础；打响第一炮;销售速度目标解析：一年内完成销售，没有问题！问题是如何取得更高的开发利润？这主要取决于如何定位！;客户问题;问题结构化;1. 项目本体分析;宏观市场结论;市场机会研判;城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延；整个城市处于向外扩张阶段，本项目是距离市中心最近的发展区域;项目区块位于城市中环，距市中心15分钟车程;集聚了众多学校和企事业单位，以及荣昌新苑等早期住宅项目的开发，区域已融入老城体系;南昌房地产板块图;京东板块在南昌房地产板块格局中处于第三梯队，依靠的是城市扩张、品牌开发商推动以及强烈的需求三股力量带动发展起来的;梯队间比较——同第一梯队的市中心板块相比，劣势在于城市和资源价值不及，但同样有着较好的地段优势;第三梯队间比较：青山湖VS红谷滩、象湖，青山湖拥有较好的城市资源和成熟配套等优势。;同第四梯队的比较：青山湖板块在城市资源上远远优于昌南和昌北板块，由于地域距离远，基本不会受到后者的低价竞争;项目区域总结：虽无最强势的政府和自然资源，但不论从城市发展角度还是从区域竞争力来看，项目地段及周边学校资源为项目发展提供强力支撑。;市场机会研判;竞争的未来走向：青山湖板块、市区及京东的房地产市场已经走向成熟，仅仅品质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找机会;不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求;竞争的另一面：品牌开发商走过的路程奠定了区域的城市化过程，城市的副中心、都市化的未来;需要同现有市场不同的产品风格来突破品质概念;市场机会研判;项目片区典型客户扫描——客户选择在本案及区域内置业基本是为区域的城市居住价值所吸引;根据置业目的区分：论需求以基础置业型最为强劲，论购买力以居住提升型为主，后者更是以高知群体居多;高知客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围产品阶段，需要满足其精神层次的住宅;机会分析总结;1. 项目本体分析;本项目处于竞争区域中，先天条件在现有的客户认知排序中不占优;借助项目的地段优势，并在后天打造上，融入部分先进设施，将可能形成核心竞争力，并以此竞争力获得产品附加值大大提升。;本项目的竞争策略;;通过符合客户价值的科技创新，重新建立了价值体系;将人文思想贯穿于社区的规划设计中，打造首座学习型社区;充满人文氛围的配套设计满足了北京西边高知客户的需求;通过建筑设计与环境的和谐，使住宅突破市场的平台价格;通过屋顶造型和单体造型的变换，体现建筑与自然的和谐共存，提高居住舒适性;突破市场竞争体系取得高价的三大定位模式：产品概念和提炼精神主题是两种并行的策略;模式解析匹配;我们发现片区内的中高端客户，他们的背景相当接近......;片区内中高端客户特质：支付较强、追求品质、乐于接受创新，需要人文标签，渴望城市的便捷生活;本项目的本体价值在于：城市价值和资源价值略能提升;从区域客户的特质和项目资源价值的对位，我们提出了“精致、品位”的概念主题;1. 项目本体分析;总体战略;策略分解;1. 项目本体分析;形象定位;案名推荐;在现有广泛的客户基础上，根据本项目目标来甄别出目标客户群及其需求;客户定位——通过追求品味，注重文化标签的高知阶层引领，带动区域其他客户;客户AIO量表分析——高校实力派一族;客户AIO量表分析——事业单位富庶一族;客户AIO量表分析——公务员一族;从地块特性、战略定位和实现经济价值出发，适合采用高低组合的物业类型;总结：目前为止解决了什么问题？;1. 项目本体分析;建筑单体形象建议;物业发展建议总体原则;;竞争价值增加（CVA）——指导物业发展建议发挥的方向;建筑单体形象建议;地块现状分析——地块不规整对规划造成一定限制，需要规避周边稍差环境的不利影响;项目总体规划核心理念;本项目物业分布的规律;规划示意（方案一）：;规划示意（方案二）：;规划示意（方案三）：;规划价值点（1）——高绿地率，低建筑覆盖率，有中心园林的高品质整体规划;规划价值点（2）——组团与景观轴线相结合，消除景观盲点;项目规划价值点（4）——都市开放空间之城市广场;规划价值点（3）——昭示性好，都市感强的半开放式主入口;规划价值点（5）——尽量采用点式高层和板式高层的结合;规划价值点（6）——社区阳光车库处理，双入户大