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攀枝花市仁跟地税局王德礼《房地产账务处理跟涉税风险》
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前言
2011年以来国家及地方政府对房地产业
接二连三的出台各种调控政策 ,最终目
的即为打压和控制不断虚增的房地产泡
沫。
Page 2
学习的效果
房地产会计核算特点 税收政策和涉税风险
提高财务人员业务水平 ,降低企业各环节纳税风险
不断规范对房地产开发各阶段业务流程的会计处理
Page 3
课程目录
房地产会计与税收业务概述
房地产开发各阶段的涉税实务
房地产合作开发的涉税实务
土地增值税的清算实务
Page 4
第一部分
房地产会计与税收业务概述
一、房地产开发的业务范围
二、房地产开发的经营流程
三、房地产企业会计概述
四、房地产企业的涉税概述
Page 5
一、房地产开发的业务范围
n 房地产开发经营
指房地产开发企业进行的基础设施建设、
房屋建设 ,并转让房地产开发项目或销售、
出租商品房的活动。
1. 土地的开发与经营
2. 房屋的开发与经营
3. 其他建筑物的开发与经营
(包括基础设施、配套设施、代建工程等 )
Page 6
二、房地产开发的经营流程
1
开发主体设立
2 3
取得项目用地 项目建设施工
4 5 6
销售开发产品 持有开发产品 交付物业管理
Page 7
房地产行业的特点
n 资金高度密集
n 投资周期较长 ,市场风险较大
n 受国家经济政策、产业政策和信贷政
策的影响极大
n 会计核算与税收规定差异大
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三、房地产企业会计概述
n 鉴于目前 《企业会计制度 》、 《房地产开
发企业会计制度 》并没有明文废止 ,所以
房地产企业可以选择 《企业会计准则 》、
《企业会计制度 》或 《房地产开发企业会
计制度》执行。
n 本次讨论以 《企业会计准则 》及应用指南
为依据。
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房地产企业会计核算的特点
1、存货核算的特殊性
房地产企业存货包含土地使用权,而一般企
业则作无形资产核算。
2、预售账款核算的特殊性
房地产企业大多实行商品房预售制度 ,在符
合确认收入条件前 ,预收账款余额较大。
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房地产企业会计核算的特点
3、收入核算的特殊性
收入的多样性(产品形式多样 )
收入确认的特殊性和波动性
4、成本核算的特殊性
核算时间跨度大
开发产品的成本组成不同
开发各步骤之间成本不能明确区分
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房地产企业会计核算的特点
5、产品售价与其成本配比不合理
通常房地产开发企业的成本结转方法是 :按
当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发
建筑面积 ,得出每平方米建筑面积成本 ,然
后再乘以销售面积得出本
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