房地产开发海景养生房价值投资分析解析(初稿).doc

南山海景养生房价值投资分析 一、宏观形势利好与市场环境分析 （一）、国家战略 2011年1月4日，山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。这是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。 “山东半岛蓝色经济区”包括9大核心区，包括两城（海上新城）七区（七大临海产业集聚区），分别是：丁字湾海上新城、潍坊海上新城、海州湾重化工业集聚区、前岛机械制造业集聚区、龙口湾海洋装备制造业集聚区、滨州海洋化工业集聚区、董家口海洋高新科技产业集聚区、莱州海洋新能源产业集聚区东营石油产业集聚区。 ））盈利模式主要有以下： 长期持有出售出售与持有相结合 养老地产的开发不能像住宅产品以销售为主要利润来源，物业服务仅为。养老地产开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。 大型综合性养老社区住宅建设与养老社区服务管理，分属两个不同类型经营类型与模式，养老社区的管理专业要求较高。最好与专业养老经营机构合作、引进专业机构或专业人员管理，通过专业机构，进行各种老人服务资源的整合，提供专业的医疗护理、健康饮食、老年课堂、娱乐、旅游服务等。在养老地产持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。 大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州高端养老社区外侧的星级酒店入住率非常高。 养老地产的开发，特别是大盘项目切入养老地产，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。 30 / 30