房地产开发项目成本分析解析77174156.ppt

云南嘉策投资集团有限公司——投资开发部 房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。 其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。 其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 二、房地产开发预算的具体内容 1．土地开发预算 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。 （1）征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括： ①土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 ②青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 ③安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。 ④农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 ⑤ 超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理 ⑥新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。 （2）新菜地开发建设基金 新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。 （3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中包括： ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。 ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。 ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。 ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。 （4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 （5）勘察设计费 勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。 2．建筑安装工程预算 （1）直接费 直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、材料费、施工机械使用费和其它直接费组成。直接费的内容如下： ①人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资。 ②材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的 摊销量按相应的预算价格计算的费用。 ③施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计 算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。 ④其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用 （2）间接费 间接费由施工管理费和其它间接费组成： ①施工管理费。它是指建筑安