青岛即墨嶺海如意岛项目定位建筑跟物业发展_453p_世纪浩文_xxxx年.pdf

奢享的私有庄园- 关于居住的终极梦想 Domaine privé –The supreme dream about life 青岛即墨嶺海如意岛项目定位 建筑及物业发展方向建议 北京浩文世纪地产机构 2010年8 月 目录 开篇 第二章：项目整体定位 第一节：项目概况 第一节：项目定位 项目发展方向及回顾 第二节：客户定位 第二节：青岛概况 第三章：建筑及物业发展方向建议 第一章：市场调研及研究 第一节：高尔夫及庄园文化 第一节：宏观市场—— 山东半岛及青岛 第二节：物业类型建议 第二节：中观市场—— 即墨、温泉镇 第三节：项目总体规划建议 第三节：微观市场—— 竞品分析 第四节：项目物业发展方向建议 第五节：未来场景描述 开篇 项目发展方向回顾与青岛概况 第一节：项目概况及项目发展方向回顾 项目概况 区位：青岛即墨温泉镇,嶺海项目的中 心 占地面积：179亩 容积率：1.2 以下 用地性质：旅游商业用地 项目发展方向及回顾 上次汇报结论回顾 需求最少的资金（4.8亿），产生很好 的利润（1.4亿），资金利用效率较高 独栋（较为合理） （29 ％），销售前景看好 需求大量的资金（6.1亿），产生最好 的利润（2.5亿），资金利用效率最高 叠拼（投入太大） （41 ％），销售前景看好 需求较少的资金（5.2亿），产生一般 的利润（1.3亿），资金利用效率不高 联排（需要提高单价） （25 ％），销售前景看好 需求最多的资金（6.4亿），产生很好 洋房（投入太大） 的利润（1.9亿），资金利用效率较高 （30 ％），销售前景较好 需求相当的资金（6亿），产生最少的 利润（1.1亿），资金利用效率低（19 多层（效率太低） ％），销售前景不明朗 结论:根据财务分析及地块的特殊性, 大家一致认为产品发展方向为 独栋 + 独栋式联排或双拼？ 第二节：青岛概况 [胶澳志] 明确说明：“青岛，在青岛湾内不足一海里”，以“山岩耸秀，林木蓊清”，故名“青岛”。 6000年以前，青岛已有了人类生存和繁衍的足迹。东周时期建立了当时山东地区第二大市镇—— 即墨。 秦始皇统一中国后，曾三次登临现位于青岛胶南市的琅琊台。秦代徐福曾率船队由琅琊山起航东渡朝鲜、日本。 汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”，并在胶州湾畔女姑山祭天拜祖设立明堂9所。 隋唐时期，海运的发展，青岛地域的对外贸易地位逐渐重要，出现了重要的海港板桥镇，此时崂山道教也逐 渐全盛起来。 元明清时期，统治者意识到青岛的重要位臵，贸易、军事、经济得到快速发展。 清朝末年 ，设立胶澳 （胶澳 即今天的青岛），逐渐开始繁华。 从远古以来，青岛即因其独特而重要的地理位臵和良好的气候条件而受先民垂青。 德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展 1897年德军占领胶澳至1914年退出青岛的十七年间，德国 在原胶州湾周围和原即墨县沿海海湾建立了一个被称为 “东方的瑞士”的名星城市，开始了青岛的近代化进程。 与其他帝国主义国家对殖民地单纯的经济与原料掠夺不同， 德国是把青岛作为永久殖民地进行长期投资建设的，十七 年间一直是由德国政府进行财政拨款建设城市。这种高明 的城